Содержание
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы девелоперской деятельности 5
1.1. Роль девелопмента в развитии рынка недвижимости 5
Глава 2. Нормативно-правовые и административные риски девелоперского проекта 37
2.1. Понятие и классификация рисков 37
2.2. Методика оценки рисков 42
Глава 3. Оценка рисков девелоперского проекта на примере ОАО «Корпорация развития территорий» 54
3.1. Краткая характеристика исследуемой ситуации 54
3.2. Анализ и оценка рисков проекта 57
3.3. Разработка практических рекомендаций по управлению рисками 60
Заключение 64
Список литературы 67
Введение
Современное постиндустриальное общество и экономические отношения в нем характеризуются бурным ускоряющимся развитием и усложнением, особенно в последние десятилетия. Во главе этих процессов стоят экономически развитые страны, которые задают общие тенденции, перенимаемые остальными государствами. Наличие этих процессов в обществе выражается в усложнении и развитии существующих, а также в появлении новых видов деятельности и отраслей. Данное утверждение справедливо и для инвестиционно-строительной сферы.
Появление новых участников рынка постепенно привело к зарождению и развитию нового подхода к работе с объектами недвижимости. Этот подход получил название «девелопмент». Можно дать следующее обобщающее определение девелопмента: девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также профессионально-предпринимательская деятельность по организации процессов развития объектов недвижимости.
Организации, занимающиеся девелопментом, которых сокращенно принято называть девелоперами, в условиях реализации коммерческих проектов в сфере недвижимости, нацеленных на прибыльную реализацию создаваемых объектов на рынке, становятся центральными участниками процесса создания (развития) объектов недвижимости и их реализации.
В процессе реализации проектов, девелоперские компании сталкиваются с множеством рисков. Немаловажное влияние на развитие проектов оказывают юридические и нормативные риски.
Актуальность темы обоснована переходом российской инвестиционно-строительной сферы в активную стадию рыночного развития, когда решения о порядке и формах инвестирования в строительство объектов недвижимости становится в подавляющем большинстве прерогативой частного сектора экономики. В связи с этим возникают новые организационные формы взаимодействия участников инвестицинно-строительной сферы, и в том числе активное распространение получает форма реализации проектов на основе деятельности девелоперовских компаний.
Целью работы является рассмотрение роли административных рисков в процессе работы девелоперской компании.
Поставленная цель достигается путем рассмотрения следующих задач:
− изучение теоретико-методологических основ организации девелоперской деятельности;
- изучение рисков в процессе девелоперского проекта;
- анализ административных рисков деятельности действующей компании и разработка рекомендаций по их управлению.
Объектом исследования является деятельность девелоперской компании, предметом – административные риски в процедуре согласования проектной документации.
Теоретическую основу выполненной работы составили современные научные труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам профессионального девелопмента недвижимости (Р.Пейзер, А.Фрей, В.В. Кущенко, С.Н. Максимов, И.И. Мазур), управления проектами и инвестиционно-строительной деятельностью (А.Н. Асаул, В.Д. Шапиро и др.). В ходе подготовки работы изучена литература по общим вопросам менеджмента организаций, управления проектами и инвестиционного менеджмента. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, официальные публикации по проблемам совершенствования инвестиционно-строительной сферы.
Глава 1. Теоретические основы девелоперской деятельности
1.1. Роль девелопмента в развитии рынка недвижимости
В буквальном переводе с английского «девелопмент» означает «развитие», а применительно к недвижимости - продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.
«Девелопмент - это комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получить прибыль от таких преобразований недвижимости» .
Общая схема девелопмента представлена на рис. 1.1.
Рис. 1.1 Схема девелопмента
Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта - объекта недвижимости. В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это вид деятельности, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы. Это сфера, быстро реагирующая на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.
Анализ современного российского опыта и присущих ему проблем свидетельствует о становлении девелопмента как особого рода бизнеса. Девелопмент становится разновидностью предпринимательской деятельности.
На взгляд С.Н. Максимова, который первым из российских ученых предпринял попытку системно исследовать организационные, управленческие и финансовые аспекты девелопмента как нового явления в сфере недвижимости, главное в девелоперской деятельности - поиск и реализация наилучшего варианта развития недвижимости .
В традиции сложившихся рыночных экономик западноевропейских стран различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность ведется не с целью получить прибыль.
В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.
Вторая разновидность, speculative development, более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта.
По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме того, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.
Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода - наиболее сложная из всех возможных операций на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера .
На Западе рынок недвижимости за многолетнюю историю приобрел достаточно четкую структуру. Система взаимоотношений между всеми участниками рынка прозрачна и доступна пониманию любого потенциального потребителя их услуг.
Смысл классической западной девелоперской схемы заключается в следующем. Центральной фигурой любого проекта в области коммерческой недвижимости выступают девелоперы - профессиональные компании, занимающиеся развитием проекта. Их задача - построить объект и выгодно реализовать. Девелопер разрабатывает идею проекта, формирует команду профессионалов, привлекает финансовые ресурсы и реализует проект.
Привлекать инвестиции девелопер может на различных стадиях проекта и на разных условиях. Это может быть привлечение денег под проценты, аренда на ранней стадии проекта, продажа части построенного комплекса или всего комплекса полностью. Гарантом возврата служит имя, репутация, опыт девелопера и, конечно, сам проект.
Список литературы
1. Конституция Российской Федерации (в ред. от 30.12.2008).
2. Водный кодекс Российской Федерации №74-ФЗ от 03.06.2006 (в ред. от 23.07.2008).
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации №190-ФЗ от 29.12.2004 (в ред. от 30.12.2008).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть четвертая) №230-ФЗ от 18.12.2006 (в ред. от 08.11.2008).
5. Жилищный кодекс Российской Федерации №188-Фз от 29.12.2004 (в ред. от 23.07.2008).
6. Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25.10.2001 (в ред. от 30.12.2008).
7. Лесной кодекс Российской Федерации №200-ФЗ от 04.12.2006 (в ред. от 25.12.2008).
8. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» №395-1 от 02.12.1990 (в ред. от 30.12.2008).
9. Федеральный закон «О техническом регулировании» №184-ФЗ от 27.12.2002 (в ред. от 23.07.2008).
10. Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» №63-Ф3 от 31.05.2002 (в ред. от 23.07.2008).
11. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 (в ред. от 24.07.2007).
12. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» №160-ФЗ от 9.07.1999 (в ред. от 29.04.2008).
13. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 (в ред. 20 30.06.2008).
14. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате №4462-1 от 11.02.1993 (в ред. от 30.12.2008).
15. Асаул А.Н., Кощеев В.А. Государственное предпринимательство в строительстве. – М. : АНО «ИПЭВ», 2008. – 320 с.
16. Асаул Н.А. Институциональное взаимодействие субъектов инвестиционно-строительного комплекса. – М.: Гуманистика, 2005. – 280 с.
17. Виханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент. – М.: Экономистъ, 2007. – 288 с.
18. Вяткин В.Н., Гамза В.А., Екатеринославский Ю.Ю., Иванушко П.Н. Управление рисками фирмы. Программы интегративного риск-менеджмента. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 400 с.
19. Герчикова И.Н. Менеджмент. – М.:Юнити-Дана, 2007. – 512 с.
20. Грачева М.В. Анализ проектных рисков. Учебное пособие. — М.: Фина-статинформ, 1999.
21. Кульц К., Матюшина Т., Панфилов А. Девелопмент торговой недвижимости в России. – СПб.: Молл Паблишинг Хаус, 2007. – 216 с.
22. Кущенко В.В. Девелопмент – новое русское слово // Законодательство и экономика, 2004, №8. – С. 30-42.
23. Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. – М.: Норма, 2004. – 368 с.
24. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути решения // Законодательство и экономика, 2006, №10. – С. 52-55.
25. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. – М.:Экономика, 2005. – 528 с.
26. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами. – М.:Омега-Л, 2008. – 960 с.
27. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). - СПб.: Питер, 2005. – 256 с.
28. Пейзер Р. Б., Фрей А. Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. – М.: UDP, 2004. – 452 с.
29. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость. Права и сделки. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – 944 с.
30. Риск-менеджмент инвестиционного проекта. – М.: Юнити-Дана, 2008. – 544 с.
31. Филина Ф. Н. Риск-менеджмент. – М.: ГроссМедиа, 2008. – 232 с.
32. Шапиро В.Д., Мазур И.И. Инвестиционно-строительный инжиниринг. – М.:Елима, 2007. – 1220 с.
33. Юристы в зоне риска. Юридическая функция корпорации сквозь призму риск-менеджмента. – СПб.: Волтерс Клувер, 2008. – 192 с.
|
