20273 Экспертиза инвестиционного проекта строительства дачного поселка
Содержание. Введение…………………………………………………………………………..6 Глава I. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ……………………………………………8 1.1. Общая характеристика участка застройки……………………………..9 1.1.1. Планировочное решение……………………………………………...11 1.1.2. Конструктивное решение……………………………………………..13 1.1.3. Инженерные коммуникации………………………………………….14 1.2. Климатические характеристики района и теплотехнический расчет стены……………………………………………………………………………22 Выводы по главе I……………………………………………………………….28 Глава II. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………….29 2.1. Общая характеристика организации застройщика……………………..30 2.2. Сущность и значение финансового состояния фирмы………………....33 2.3. Методы анализа и информационное обеспечение финансового состояния фирмы………………………………………………………………..35 2.4. Анализ финансовых результатов деятельности предприятия…………38 2.5. Анализ финансового состояния предприятия…………………………..43 2.6. Анализ финансовой устойчивости……………………………………….51 2.7. Анализ ликвидности и платежеспособности……………………………54 2.8. Анализ эффективности финансово-хозяйственной деятельности……..62 Выводы по главе II……………………………………………………………...65 Глава III. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………..66 3.1. Понятие и сущность инвестиционного проекта………………………..67 3.2. Классификация инвестиционных проектов…………………………….69 3.3. Структура инвестиционного цикла, этапы подготовки проекта……....73 3.4. Определение стоимости инвестиционного проекта……………………77 3.5. Методики оценки эффективности инвестиционного проекта…………80 3.6. Концепция дисконтирования…………………………………………….86 3.7. Статистические методы оценки инвестиций…………………………...93 3.8. Характеристика основных направлений и условий реализации проекта………………………………………………………………………...96 3.9. Расчет эффективности проекта…………………………………………..97 Выводы по главе III……………………………………………………………101 Глава IV. ПРАВОВАЯ ЧАСТЬ……………………………………………..102 4.1. Понятие общества с ограниченной ответственностью (ООО)……….103 4.2 Устав организации застройщика (ООО “Стезя”)………………………109 4.3. Этапы строительства коттеджа…………………………………………111 4.4. Выдача разрешений на строительство…………………………………113 4.5. Перечень документов для получения разрешения на строительство индивидуальных жилых, садовых, дачных домов…………………………..121 4.6. Право на земельный участок……………………………………………123 Выводы по главе IV……………………………………………………………126 Глава V. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………….127 5.1. Понятие Экологической Экспертизы…………………………………..128 5.2. Правовая и нормативно-методическая база экологической экспертизы в России…………………………………………………………………………..129 5.3. Цели экологической экспертизы……………………………………….133 5.4. Задачи экологической экспертизы……………………………………..134 5.5. Принципы экологической экспертизы…………………………………135 5.6. Порядок проведения государственной экологической экспертизы….137 5.7. Охрана окружающей среды в период строительства и эксплуатации дачного поселка………………………………………………………………..139 5.8. Воздействие строительства и эксплуатации поселка на окружающую среду……………………………………………………………………………141 Выводы по главе V…………………………………………………………….148 Заключение……………………………………………………………………..149 Библиографический список…………………………………………………...151 Приложение I. Приложение II.
Введение. Инвестиционная политика предусматривает определение приоритетов в самой инвестиционной деятельности. Одним из таких направлений является направление капитальных затрат на строительство жилья как наиболее эффективное использование капитальных вложений любой формы собственности. Главной целью диплома является экспертиза инвестиционного проекта строительства дачного поселка. Для выполнения этой цели мною были поставлены задачи: 1. технические решения по строительству; 2. анализ финансовых и экономических показателей предприятия застройщика; 3. управление инвестиционным проектом; 4. правовое регулирование процессов согласования и проведения строительства; 5. оценка влияния строительства на окружающую среду. В первой главе диплома рассмотрены технические решения по строительству дачного поселка, конструктивные решения объекта, рассмотрены климатические характеристики района и проведен теплотехнический расчет стены. Во второй главе приведен анализ финансового состояния предприятия для проведения инвестиционной политики и локальная смета на строительство одного дома. В третьей главе приведены основы управления инвестиционным проектом, произведен расчет экономических показателей эффективности инвестиционного проекта. Четвертая глава посвящена правовым аспектам строительства дачного поселка. Показана последовательность получения разрешения на строительство. В пятой главе приведены результаты экологической экспертизы объекта, описание местоположения дачного поселка. Выводы и предложения подводят итог проектирования, указывают на результаты, который возможно будут достигнуты. Далее приведен список используемой литературы при выполнении дипломного проекта.
Глава Ι Техническая часть Оценка эффективности инвестиционного проекта на примере строительства дачного поселка, д. Б. Шаплак.
Пояснительная записка Лит. Масса Масштаб Должн. Фамилия Подп. Дата Зав.каф. Норм.кон. Руков-ль Лист Листов Контр. МарГТУ Каф.СМиТС Выполнил
Глава I. Техническое часть. 1.1. Общая характеристика участка застройки. Наименование рабочего проекта строительства: “Жилая застройка из одноквартирных жилых домов усадебного типа, д. Большой Шаплак”.
рис 1.1. месторасположение земельного участка
Характеристика участка и состав объектов строительства Отведенный участок площадью 21832,119 м² под строительство жилых домов возводится на территории д. Большой Шаплак Медведевского района РМЭ. Рельеф местности – спокойный. Нормативная и расчетная глубина сезонного промерзания составляет для глинистых грунтов – 1,6 м, для песчаных – 1,8 м. Климат района умеренно континентальный, характеризуется сравнительно жарким летом и морозной зимой с устойчивым снежным покровом. Территория республики относится к зоне неустойчивого увлажнения: отмечаются годы и сезоны с достаточным, иногда избыточным увлажнением, а иногда и засушливые. В течение года атмосферные осадки выпадают неравномерно, наибольшее их количество отмечается летом, наименьшее зимой. Существенное влияние на количество выпадающих осадков оказывают лесные массивы: на облесеных участках осадков бывает больше. Вторжение холодных воздушных масс из полярного бассейна с северными, северо-западными и северо-восточными ветрами вызывает резкое падение температуры зимой, а весной и осенью – заморозки. Нередко на рассматриваемую территорию вторгаются сухие и континентальные воздушные массы с юга-востока. Весной или летом при этих условиях наступают засушливые явления, а в зимний период – оттепели. Ветровой режим изменяется по территории республики мало. В теплый период года преобладают северо-западные, западные и северные ветры, а в холодный период – южные, юго-западные и юго-восточные. Основной подъезд запроектирован с Оршанского тракта. На отведенной территории будут построены 20 одноквартирных двухэтажных высокотехнологичных каркасно-панельных жилых домов и один шестиквартирный. Все дома имеют разную площадь: 104,0 м², 106,0 м², 124,0 м², 130,44 м², 133,88 м², 155,0 м², 165,0 м², 168,88 м², 183,0 м², 201,55 м², 238, 88 м², 247,66 м², 254,0 м², 277,44 м², 338,0 м², 345,88 м², 388,0 м², 390,77 м², 421,33 м², 521,0 м², 960,0 м². Каждый дом индивидуален по своему планировочному решению и фасадной отделке. Возможны следующие облицовочные материалы для фасадной отделки: - фасадная штукатурка; - термопанели на основе пенополиуретана с клинкерной плиткой, имитирующие кирпичную кладку; - блок хаус, имитирующий клееный брус; - искусственный камень; - деревянный фахверк; Для покрытия крыши используется металлочерепица, гибкая битумная черепица или цементно-песчаная черепица “BRAAS”. Внутри застройки, вдоль домов предусмотрены проезды с асфальтобетонным покрытием шириной 6 м. По краям проездов устраивается бордюр из бортового камня. Запроектировано комплексное благоустройство отведенной территории с использованием брусчатки. Для улучшения условий площадок проектом не предусмотрено устройство газонов, посадка деревьев и т.д. 1.1.1. Планировочное решение. В качестве примера рассмотрим индивидуальный одноквартирный жилой дом, общая площадь помещений в котором составляет 166,88 м²., в том числе жилая - 79,48 м². Проектируемый одноквартирный жилой дом – прямоугольный в плане с размерами 17,4 x 9,6 м в осях. К основному объему здания, в 2 этажа (2 – мансардный этаж) пристроены: тамбур, одноэтажный гараж площадью 32,66 м², с котельной, сауной, душевой, комнатой отдыха и открытая летняя веранда. К дому прилегает земельный участок площадью 896,706 м².
На 2 этаже располагаются: • санузел 6,78 м²; • коридор 3,66 м²; • спальня 10,75 м²; • спальня 11,47 м²; • спальня 15,73 м²; • лестница 4,94 м²; Максимальная высота помещений от пола до потолка Н=2777,5 мм, минимальная высота Н=1410 мм.
В здании предусмотрены следующие виды благоустройства: • холодное водоснабжение; • канализация; • водяное отопление; • вентиляция; • электроснабжение; • электрическое освещение; • слаботочные устройства. 1.1.2. Конструктивное решение. Конструктивное решение одноквартирного жилого дома – каркас из клееного бруса с внутренним наполнителем.
Фундамент: - буронабивные сваи НС-1 d=350 мм, l=1,7 м; - ростверк сборный железобетонный из бетона В15, высотой 0,5 м; - плиты сборные железобетонные t=140 мм. Наружные стены – каркас из клееного бруса 180x80 мм с внутренним утеплителем “ISOVER”, толщина стен = 274,7 мм. Внутренние стены – каркас из клееного бруса 180x80 мм с внутренним утеплителем “ISOVER”, толщина стен = 229 мм; каркас из клееного бруса 90x80 мм с внутренним утеплителем “ISOVER”, толщина стен = 139 мм. Кровля – деревянная, стропильная, двускатная, с утеплителем “ISOVER”, угол наклона ската кровли 34 градуса. Покрытие кровли осуществляется гибкой битумной черепицей “TEGOLA”. Перекрытие – балки перекрытия из клееного бруса 180x80 мм с внутренним утеплителем “ISOVER”. Лестница – сборная деревянная. Окна – однокамерный стеклопакет. Двери наружные – входная - металлическая, на веранду - пластиковая. Двери внутренние – деревянные.
Отделочные материалы фасадов: - стены – термопанель фасадная ПТФ-ПГ-60, цвет “Stroher”; - декоративные элементы – плитка облицовочная “Keravette”; - деревянные элементы – краска “Текстурол”, цвет “Полисандр”; - кровля – гибкая черепица “Tegola”, серия “Традишнл”, цвет “Красный гранит”. 1.1.3. Инженерные коммуникации. Газопровод Назначение объекта Наружный распределительный полиэтиленовый и стальной газопровод низкого давления предназначен для газоснабжения жилых домов садоводческого (дачного) ПК Большой Шаплак Медведедевского района РМЭ.
Основные проектные решения Газоснабжение жилых домов садоводческого (дачного) ПК Большой Шаплак Медведевского района РМЭ предусмотрено от проектируемого газорегуляторного пункта шкафного типа ГРПШ-400-01/1. Расчетный расход газа на жилые дома составил 71,54 нм³/час. Распределительный газопровод низкого давления запроектирован из полиэтиленовых труб по ГОСТ Р 50838-95 в подземном исполнении, стальных электросварных труб по ГОСТ 10704-91 и труб стальных водогазопроводных по ГОСТ 3262-75* в надземном исполнении по опорам. Трасса газопровода пересекает автодорогу, и несколько проездов, не имеющих твердого покрытия. Прокладку газопровода при этом предусмотрено вести открытым способом (в траншею). Переход газопровода через дорогу выполнен в футляре диаметром 250*22,7 мм, l=11,0 м – согласно 8353.15 СБ СТО Газпром 2-2.1-093-2006. Для обозначения трассы полиэтиленового газопровода предусматрива¬ется установка табличек-указателей на опознавательных столбах на углах по¬ворота трассы. Вдоль трассы из полиэтиленовых труб предусматривается укладка сиг¬нальной ленты желтого цвета шириной не менее 0,2м с несмываемой надпи¬сью «Огнеопасно - газ» на расстоянии 0,2м от верхней образующей газопро¬вода. В проекте учтен запас труб в размере 2% от общей протяженности газо¬провода, предназначенный на укладку труб змейкой, проведение входного контроля качества материала труб, сварку допускных стыков. Полиэтиленовые трубы должны хранятся в условиях, обеспечивающих их сохранность от повреждений. Не допускается использовать для строительства газопроводов трубы сплющенные, имеющие уменьшение диаметра более чем на 5% от номиналь¬ного, и трубы с надрезами и царапинами глубиной более 0,7 мм. Полиэтиленовые трубы соединены между собой на сварочных установках при помощи муфт с закладными нагревателями. Сварку полиэти¬леновых труб следует производить при температуре окружающего воздуха от -15° до +40° С. Сварка труб при более низких температурах должна произво¬диться в специальных укрытиях (вагончиках, палатках). Изготовление узлов и неразъемных соединений должно производиться на 'производственной специализированной, базе (производственной мастер¬ской) с обязательным проведением пневматических испытаний по нормам СНиП 42-01-2002 и выдачей сертификата качества (паспорта узла ответвле¬ния). Доставлять трубы или секции на трассу необходимо непосредственно перед производством монтажных работ. Максимальное число раскладывае¬мых по трассе (секций) не должно превышать сменную выработку сварочной бригады. Укладку в траншею трубопроводов производится не ранее 30 минут после сварки последнего стыка. Укладка трубопроводов в траншею производится без резких перегибов, не допускается сбрасывание петли на дно траншеи или её перемещение по дну траншей. Открытые с торцов участки трубопровода во время производства работ закрывают инвентарными заглушками. При укладке трубопроводов в траншею выполняют мероприятия, на¬правленные на снижение напряжения в трубах от температурных изменений в процессе эксплуатации: при температуре свыше +10° С производится ; укладка трубопровода «змейкой», засыпка трубопровода в наиболее холодное время суток; при температуре окружающего воздуха ниже 0 °С засыпку трубопровода производят в самое теплое время суток.
Внешнее электроснабжение Данный проект “Внешнее электроснабжение Садоводческого потребительского кооператива Б. Шаплак расположенного по адресу РМЭ, Медведевский район, в районе д. Б Шаплак. Выполнен на основании технических условий № 227 от 24.10.2008 г., выданных на технологическое присоединение к электрическим сетям филиала “Мариэнерго” ОАО “МРСК Центра и Приволжья”. Согласно техническим условиям внешнее электроснабжение вышеуказанного объекта потребной мощностью 200 кВт, потребителя III категории токоприемников предусматривается путем строительства кабельной линии на напряжение в 6 кВ от существующей В/1-6 кВ, с последующей установкой КТП-250/6/0,4 кВ. Точкой присоединения является существующая опора №12. Для присоединения К/1-6 кВ к существующей линии ВЛ-6 кВ на опоре №12 устанавливается разъединитель Р/1НД-6, кабельная муфта КНТпН-6 и ограничитель перенапряжения ОПН-6. В качестве кабеля применяется кабель бронированный на напряжение 6 кВ марки ААБлУ сечением 3x50 мм². Тупиковая трансформаторная подстанция КТП-250/6/0,4 кВ киоскового типа с трансформатором мощностью 250 кВА соответствует максимальной нагрузке с учетом нагрузочной способности и принята из расчета дальнейшего увеличения нагрузки. Для обеспечения нормальной работы средств учета и РЗА произведен расчет уставок релейной защиты Л-2 ПС “Северо-Западная“, Л-1 ТП-112. При присоединении проектируемой нагрузки замена уставок существующих реле не требуется. Необходимость установки регулирующих и компенсирующих устройств реактивной мощности для обеспечения tg φ не более 0,4 не требуется. На границе раздела балансовой принадлежности на стороне 0,4 кВ силового трансформатора КТП-250/6/0,4 кВ предусмотрена установка счетчика СЭТЗр-02-10А класса точности 1,0. Сопротивление заземляющего устройства нейтрали трансформатора принято не более 4 Ом. Заземляющее устройство КГИ-6/0,4 кВ выполняется на листе 7 ЭС-43. КТП-250-6/0,4 устанавливается на фундамент выполненных из 2-х приставок ПТЗЗ-3 уложенных горизонтально на поверхности земли. Для увеличения высоты фундамента на приставки ПТЗЗ-3 устанавливаются четыре металлические подставки. Проектируемая кабельная линия 6 кВ выполнена согласно типовой серии Шифр А5-92 “Прокладка кабелей напряжением до 35 кВ в траншеях“. Кабель прокладывается в земляной траншее на глубине 0,7 м от уровня земли Пересечение кабелей с трубопроводами и другими инженерными коммуникациями выполняется с защитой кабелей асбестоцементными трубами d=100 мм. Согласно ПУЭ (шестое издание) п.2.3.15 “кабельные линии должны выполняться так, чтобы в процес¬се монтажа и эксплуатации было исключено возникновение в них опасных механических напряжений и повреждений, для чего: • кабели должны быть уложены с запасом по длине, достаточным для компенсации возможных смещений почвы и температурных деформаций самих кабелей и конструкций по которым они проложены; укладывать запас кабеля в виде колец (витков) запрещается; • кабели, расположенные в местах, где возможны механические повреждения, должны быть защищены по высоте 2 м от земли и на 0,3 м в земле; • при прокладке кабелей рядом с другими кабелями, находящимися в эксплуатации, должны быть приняты меры для предотвращения повреждения последних“.
--------- Выводы по главе V Тема дипломного проекта предполагает строительство дачного поселка. В данной части дипломного проекта были рассмотрены основные аспекты экологической экспертизы. Несмотря на то, что экологическую экспертизу проекта проводят уполномоченные для этого органы, в дипломном проекте предоставлена экологическая часть. Диплом не предполагает проведение самой экспертизы по причине того, что объект находится в чистой зоне, но, несмотря на это, реализация данного проекта невозможна без доказательства того, что строительство и эксплуатация дачного поселка не оказывает серьезного влияния на окружающую среду. В результате сравнения конкретных параметров объекта и нормативных значений было выявлено, что строительство и эксплуатация дачного поселка расположенного на территории деревни Большой Шаплак не оказывает опасного влияния на окружающую среду, а также на жизнедеятельность жильцов этого поселка.
Заключение. Проанализировав все полученные результаты, прихожу к выводу, что реализация данного инвестиционного проекта является эффективной, о чем свидетельствуют экономические показатели эффективности. В технической части были рассмотрены технико-экономические показатели объекта. В результате проведения теплотехнического расчета была определена толщина наружной стены, которая составляет 274,7 мм. Кроме того в этой части были рассмотрены инженерные сети и конструктивные решения. В состав строящегося поселка входит 21 дом. Из них 20 одноквартирных и 1 шестиквартирный. Все дома имеют разную площадь: от 104,0 м² до 960,0 м². Каждый дом индивидуален по своему планировочному решению и фасадной отделке. Изучив проектно-сметную документацию, прихожу к выводу что, архитектурно-планировочные и конструктивные решения приняты в соответствии со СНиП 31-02-2001 “Дома жилые одноквартирные”. В ходе проведения экономической экспертизы была проанализирована финансовая и экономическая устойчивость предприятия с целью определения возможности проведения инвестиционной политики. После анализа можно сделать вывод о том, что предприятие рентабельно и прибыльно, имеет достаточно устойчивое финансовое состояние и наблюдается положительная тенденция к дальнейшему развитию. В ходе проведения управленческой экспертизы были рассмотрены показатели инвестиционного проекта. Совокупность экономических показателей эффективности инвестиционного проекта: • Чистый дисконтированный доход ЧДД = 1336,0 (тыс. руб.) > 0 • Индекс доходности ИД = 38,5 > 1 • Срок окупаемости Ток = 0,73 (лет) = 7 (мес.) Следовательно, проект строительства дачного поселка является эффективным. Рекомендуется принятие решения о реализации данного проекта. В правовой части были рассмотрены основные нормативные документы, регламентирующие порядок строительства. Определена последовательность получения разрешения. В ходе проведения экологической экспертизы в резу сравнения конкретных параметров объекта и нормативных значений было выявлено, что строительство и эксплуатация дачного поселка не оказывают опасного влияния на окружающую среду, а также на жизнедеятельность жильцов этого поселка. В завершении хотелось бы отметить, что экспертиза инвестиционного проекта является сложной многоплановой проблемой. Ее решение в каждом конкретном случае требует учета социальных, экономических, эстетических, технических и ресурсных аспектов. В целом инвестиционная политика является эффективной и воплощаемой в жизнь.
