20216 Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3 1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 4 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ СОВМЕСТНО С СОБСТВЕННИКОМ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ 9 3. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 16 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 24 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 27
ВВЕДЕНИЕ
Право на жилище закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции РФ как основное, неотъемлемое и естественное право каждого человека. Там же содержится и ряд гарантий реализации этого права, в частности принципы неприкосновенности жилища и невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья. Следует отметить, что это конституционное положение базируется на соответствующих международно-правовых актах. В частности, Всеобщая декларация прав человека признает, что «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая... жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи». Механизм реализации права на жилище, закрепленного в Конституции РФ, сложен и многогранен. Он раскрывается и конкретизируется в целом ряде нормативных правовых актов. С 1 марта 2005 г. вступил в действие новый Жи-лищный кодекс РФ, который радикально изменил подход к правовому регулированию жилищных отношений в условиях рыночной экономики. В нем сделана попытка комплексной регламентации отношений, связанных с осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, с управлением жилищным фондом и его содержанием, с государственным контролем за использованием жилого фонда, и ряда иных правоотношений, возникающих в жилищной сфере. К сожалению, не все положения нового ЖК РФ проработаны в достаточ-ной степени; имеются определенные погрешности, в частности, смысл некоторых статей неясен либо не вполне согласуются с гражданским законодательством. Еще не сложилась судебная и правоприменительная практика его применения. Многие вопросы требуют доктринальной проработки. Эти обстоятельства обуславливают своевременность и актуальность реферата. Целью исследования является комплексный анализ проблем права собственности и иных вещных прав на жилое помещении. В качестве методов исследования применялись формально-логический и системный методы научного познания. 1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕ-НИЯ По общему правилу, закрепленному в ст. 209 ГК, собственник имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК). Эти положения в полной мере распространяется и на собственника жило-го помещения. Право владения предоставляет возможность удерживать вещь (в данном случае - жилое помещение) в своем обладании, право пользования - извлекать из вещи ее полезные свойства (применительно к жилому помещению - использовать его для проживания), право распоряжения - определять юридическую судьбу вещи (жилого помещения) . Указание правомочия собственника обеспечены законом, то есть подле-жат охране и защите со стороны государства. В частности, жилище неприкос-новенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законо-дательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д. В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с защитой прав собственников на жилые помещения и правами пользования как ограни-ченного вещного права или, иными словами, правами пользования жилыми по-мещениями членами семьи собственника (в том числе бывшими) и иными лицами, претендующими на проживание в спорном жилом помещении. Так, А. обратилась в суд с иском к Н. о защите прав собственника, не связанных с лише-нием владения, от нарушений и выселении из квартиры, расположенной в пос. Усть-Абакан, по ул. Мира, д.0, кв.00, с несовершеннолетней дочерью без предоставления другого жилого поме-щения, требования мотивируя тем, что спорное жилье принадлежит ей (истице) на праве собственности. Ответчица была вселена в квартиру в октябре 2000 года после вступления в брак с сыном истицы и поставлена на регистрационный учет. 2 февраля 2005 года брак был расторгнут, после чего сын выехал на постоянное место жительства за пределы России. Имея намерение продать квартиру, она (истица) предупредила ответчицу о необходимости выселения. Поскольку проживание ответчицы в спорной квартире нарушает её (истицы) пра-ва, просит выселить Н. с несовершеннолетней дочерью без предоставления другой жилой пло-щади. В судебном заседании истица и её представитель поддержали исковые требования по вышеизложенным мотивам. Ответчица Н. исковые требования не признала, пояснив, что в 1999г. она вселилась в спорную квартиру в связи со вступлением в брак с сыном истицы. Несмотря на то, что совме-стно с А. (истицей) никогда не проживала, считает себя членом её семьи. Сложившиеся меж-ду сторонами отношения по пользованию жилым помещением, по их мнению, свидетельству-ют о наличии договора найма жилого помещения. Просили также учесть, что другой жилой площадью она (ответчица) не обеспечена, в то время как истица имеет в собственности жи-лой дом и не испытывает необходимости в использовании спорного жилья. Судом первой ин-станции требования истицы были удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам, соглашаясь с решением суда первой инстанции, исходила из следующего В силу ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуще-ством, в том числе, жилым помещением. Гражданин — собственник жилого помещения мо-жет использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законода-тельством, имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении. Судом первой инстанции установлено, что на основании договора купли-продажи от 12 апреля 1999 года А. является собственником кв. №0 в д. №00 по ул. Мира в пос. Усть-Абакан. Из пояснений сторон в судебном заседании видно, что ответчица проживала совместно с сы-ном истицы, в то; время как сама истица в спорном жилье не проживала. При таких обстоя-тельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истица членом се-мьи собственника не являлась и права пользования вышеуказанной квартирой на правах члена семьи собственника не приобрела Доводы кассационной жалобы ответчицы о том, что она является нанимателем спорного жилого помещения, судебная коллегия не приняла во внимание, ссылаясь на то, что они были предметом рассмотрения в суде и обоснованно отвергнуты, по-скольку ответчицей не были представлены доказательства, подтверждающие заключение с ней договора найма. Обоснованно, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции отверг и довод от-ветчицы и её представителя об отсутствии нуждаемости истицы в спорной квартире. В силу ст. 209 ГК РФ собственнику А. принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Под владением понимается подкрепляемая и защищаемая законом возможность фактического обладания имуществом. Пользование представляет собой основанную также на законе возможность хозяйственного или иного рода использования имущества, а распоряжение - возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения. Поскольку необходимость в использовании жилого помещения может заключаться не только в отсутствии другого жилья, но и в возможности реализации других прав собственника, в том числе, права распорядиться им по своему усмотрению, суд кассационной инстанции согласился с позицией суда первой инстанции о нарушении прав истицы проживанием в принадлежащем ей на праве собственности жилом помещении ответчицы с ребенком. Право собственности на жилые помещения, как и на другие объекты гражданского права, возникает при наличии определенных оснований - юридических фактов. Основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе на жилые помещения) определены ст. 218 ГК, согласно которой право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома (часть жилого дома), квартиры, комнаты. Кроме того, жилое помещение может перейти в собственность физического лица на основании приватизации жилого помещения, договора ренты (ст. 583 ГК), договора пожизненной ренты (ст. 596 ГК), договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601) и др. Согласно ч.2 ст.30 ЖК собственник жилого помещения вправе предоста-вить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством. Распоряжаясь своим жилым помещением, собственник вправе также передать его в залог, обменять, продать или подарить его и т.д. В.В.Глазов обращает внимание на то, что в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому ли-цу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами - отчуждение. Дело в том, что, по мнению В.В.Глазова, переход права собствен-ности на жилые помещения - это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ . Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется ст.ст. 671, 673-688 ГК. Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования осуществляется по правилам, установленным ст. 689-701 ГК. В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п.2 ст.671 ГК). При этом юридическое лицо - арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам «на ином законном основании» следует понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих. Так, в литературе приводится следующий пример: гражданин А. по просьбе гражданина Б. выполнил какую-либо работу. В знак благодарности гражданину А. предоставлено право пользоваться жильем (частью жилого помещения), принадлежащим гражданину Б. Что это? Более всего такие отношения похожи на договор найма (если гражданин Б. наниматель - то на отношения, порождаемые договором поднайма). Но это не наем (не поднаем) в «чистом» виде. Это отношения, не предусмотренные законодательством, но ему не противоречащие и поэтому признаваемые и защищаемые государством. Соответствующее соглашение в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождает жилищные права и обязанности . В жилищном законодательстве нашел свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности представляет собой обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи. Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 10 ГК, ч.3 ст.30 ЖК). Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Нужно отметить, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Следовательно, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества, они обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК). Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч.1 ст.41 ЖК). Поэтому бремя содер-жания этих помещений возлагается на таких собственников, они обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Таким образом, собственники жилых помещений обязаны: 1) поддерживать помещение в надлежащем состоянии; 2) не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением; 3) соблюдать права и законные интересы соседей; 4) соблюдать правила пользования жилыми помещениями; 5) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Неисполнение собственником указанных обязанно¬стей может служить основанием прекращения права соб¬ственности на принадлежащее ему жилое помещение на основании ст. 293 ГК РФ. Если соб¬ственник жилого помещения использует его не по назна¬чению, систематически нарушает права и интересы сосе¬дей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допус¬кая его разрушение, орган местного самоуправления мо¬жет предупредить собственника о необхо-димости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помеще¬ния - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобного преду¬преждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произ¬ведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за выче¬том расходов на исполнение судебного решения.
1. Всеобщая декларация прав человека: Принята 10.12.1948 Генеральной Ассамблеей ООН. // Российская газета – 1995. – 5 апреля. 2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237. – 25 декабря. 3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ. // СЗ РФ. – 2005. – № 1. 4. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в послед. ред.) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301\ 5. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.1996 г. № 51-ФЗ (в послед. ред.) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410; 6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в послед. ред.) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч.1). – Ст. 14. 7. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в послед. ред.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400; 8. Федеральный Закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч.1). – Ст.15. 9. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». // СЗ РФ. – 2000. – № 3. – Ст. 278. 10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004). // СЗ РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 263. 11. Глазов, В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). / В.В.Глазов. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2005 – 304 с. 12. Гражданское право: Учебник. В 3 т. / отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: ТК Велби, Проспект, 2003. – Т.1. – 587 с. 13. Гришаев, С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / С.П.Гришаев. – М.: Юристъ, 2003. – 160 с. 14. Зюзин, В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / В.А.Зюзин, А.Н.Королев. – М.: Юстицинформ, 2005. – 272 с. 15. Крашенинников, П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. / П.В.Крашенинников. – М.: Статут, 2000. – 123 с. 16. Молохов А.В. О бывшем супруге замолвите слово. / А.В.Молохов // Адвокат. – 2006. – № 6. 17. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / под ред. П.В.Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – 374 с. 18. Скловский, К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. / К.И.Скловский. – М.: Статут, 2004. – 365 с. 19. Стриженко, Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. / Г.Стриженко // Законность. – 2005. – № 7. 20. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации. // Юрист. – 2005. – № 6. 21. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1996. – № 9. 22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2005. – № 4. 23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.06.2001 № 4156/00. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2001. – № 10. 24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.11.1999 № 1543/99. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 2000. – №2.
