20225 Правовые аспекты методик оценки земельных участков выделяемых под строительство, в аренду и собственность
Содержание Введение 3 I Состав земель в РФ, виды земель и основания возникновения прав на них 9 II Земельные участки как объекты правоотношений 18 III Институты оценки земельных участков в РФ 26 IV Особенности приобретения прав на земельные участки для строительства 30 V Правовой анализ методики оценки земельных участков предоставляемых под строительство 46 VI Правовые особенности сделок купли-продажи и аренды земельных участков, методики их оценки 56 VII Причины завышенной стоимости земельных участков и приобретаемых прав на них. Вопросы совершенствования правовой базы, регламентирующей процесс оценки 70 VIII Анализ судебной практики, связанной с нарушением прав на земельные участки, связанные с завышением оценочной стоимости 73 Заключение 84 Список использованной литературы 89
Введение
Актуальность дипломного исследования обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первона-чальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в каче-стве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений. Определение стоимости земельных участков требуется при осуществле-нии сделок с землей, а также при взимании земельного налога. Сделки с зе-мельными участками осуществляются на основании норм, установленных зе-мельным и гражданским законодательством. Если законодательством РФ не установлены особые требования, при определении стоимости земельного участка, выступающего объектом сделки, соблюдается условие ст. 424 ГК РФ, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Той же статьей определено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, общая норма гласит, что при заключении договора стоимость участка определяется соглашением сторон. При заключении сделки стороны могут руководствоваться результатами рыночной оценки земельного участка, которая осуществляется на основании ФЗ РФ «Об оценочной деятельности». Оценка недвижимого имущества (а значит, и земельных участков) на основании данного Закона обязательна (ст. 8) в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: - при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Россий-ской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; - при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; - при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям; - при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям; - при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Также оценка недвижимого имущества обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: - при национализации имущества; - при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; - при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводя-щихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; - при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; - при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правиль-ностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. С указанными требованиями согласуются условия ЗК РФ, согласно которым: - в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии с комментируемой статьей; - собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок. Кроме того, следует обратить внимание на то, что ст. 281 ГК РФ установлен несколько иной порядок определения выкупной цены при выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В соответствии с этой статьей плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или му-ниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в вы-купную цену. Однако ст. 281 ГК может применяться в части, не противореча-щей положениям ст. 57 ЗК, устанавливающей основы возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Согласно установленному порядку стоимость земли должна устанавливается субъектом РФ, им же должны применяться поправочные коэффициенты, установление которых возложено на Правительство РФ. Следует заметить, что и в отсутствие указанных коэффициентов субъект РФ при установлении стоимости конкретных земельных участков может учесть в том числе и особенности использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, тем самым в известной степени восполняя возникший нормативно-правовой пробел в рамках конституционного принципа, согласно которому владение, пользование и распоряжение земельными ресурсами, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Статьей 25 Закона о плате за землю установлено, что для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка вводится нормативная цена земли. Указанная норма действует в части, не противоречащей ЗК РФ, поэтому нормативная цена земли в настоящее время не может применяться в случаях передачи земли в собственность, установления коллективно-долевой собственности. В отношении определения цены земельного участка при ипотеке ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Статьей 25 Закона о плате за землю нормативная цена земли определена как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Для установления кадастровой стоимости земельных участков прово-дится государственная кадастровая оценка земель. Значение кадастровой оценки земель определяется в настоящее время тем, что кадастровая стоимость земель положена в основу определения земельного налога, кроме того, кадастровая стоимость земельного участка является одним из параметров кадастрового учета земельных участков. Степень разработанности темы в литературе. Необходимо отметить, что данная тема вызывала и вызывает пристальный интерес ученых и практикующих юристов. Отдельные вопросы правовых аспектов методик оценки земельных участков выделяемых под строительство, в аренду и собственность освещены в работах, таких ученых и практикующих юристоа, как: Александров А.Д., Ахметшина Л.М., Батталова Л.М., Бобылев А.И., Бриксов В.В., Великанова С.Н., Габбасов Р., Голубева Н.., Голикова Е., Голосова С.А., Ерофеев Б.В., Жернаков Д.В., Чубуков Г.В., Тихомиров М.Ю, Боголюбов С.А., Сай С.И., Крассов О.И., Оглоблина О.М., Суханов Е.А., Феофанов Д.М., Шарапов В.В., Ялбулганов А.А. .и др. В дипломном исследовании использованы работы: Бобылева А.И. Земельное право: теория, законодательство, практика. - Оренбург, 2003.- 469 с., Бриксова В.В. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. – М.: Юрайт-Издат, 2008 г. – 315 с., Гражданское право: Учебник. Том I /Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. – М.: Контракт: ИНФРА-М, 2006 – 385 с., Гражданское право: Учебник. Том II /Под ред. О.Н. Садикова – М.: Контакт, ИНФРА-М, 2007 – 420 с., Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие /Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 - 240 с., Оглоблиной О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов /Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. – 260 с., Ялбулганова А.А. Правовой статус земельного участка. - СПб.: Питер, 2006 – 163 с. и др. Практическая значимость работы заключается в системном теоретическом и практическом исследовании основных проблем, обусловленных темой. Результаты исследования могут быть использованы в научных, учебных и практических целях, в частности в практической деятельности органов внутренних дел. Методологическую базу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и связанные с ним специальные методы, адекватные специфике юридической науки: анализ и синтез, формально-логический, сравнительно-правовой, структурно-системный и другие методы. Эмпирическая база исследования – монографии, статьи ученых и юристов практиков опубликованные в разное время по данной теме. Объект работы – общественно-правовые отношения в сфере оценки земельных участков, предмет же – правовые аспекты методик оценки земель-ных участков выделяемых под строительство, в аренду и собственность. Цель дипломного исследования – изучить правовые аспекты методик оценки земельных участков выделяемых под строительство, в аренду и собственность. В соответствии с целью поставлены и решаются следующие задачи: • Рассмотреть состав земель в РФ, виды земель и основания возникновения прав на них; • Исследовать земельные участки как объекты правоотношений; • Осветить институты оценки земельных участков в РФ; • Проанализировать особенности приобретения прав на земельные участки для строительства; • Провести правовой анализ методики оценки земельных участков предоставляемых под строительство; • Изучить правовые особенности сделок купли-продажи и аренды земельных участков, методики их оценки; • Исследовать причины завышенной стоимости земельных участков и приобретаемых прав на них, и вопросы совершенствования правовой базы, регламентирующей процесс оценки ; • Осветить судебную практику, связанную с нарушением прав на земельные участки и связанную с завышением оценочной стоимости.
Глава II. Правовые основы методик оценки земельных участков, выделяемых под строительство, в аренду и собственность
II.I Состав земель в РФ, виды земель и основания возникновения прав на них
Деление земель на категории в зависимости от их целевого назначения традиционно для российского земельного права, соответствующие семь категорий земель существовали и в советский период, они выделялись всеми предыдущими земельными кодексами. Небольшие изменения претерпели лишь названия данных категорий. Так, категория, называвшаяся прежде «земли населенных пунктов», комментируемым Кодексом первоначально была названа «земли поселений», но после пяти лет действия данного Кодекса было решено вернуться к прежнему названию, и в соответствии с изменениями, внесенными ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс, данная категория называется «земли населенных пунктов». Главы XIV-XVIII ЗК РФ посвящены особенностям правового режима каждой из семи категорий земель. Целевое назначение каждой категории земель определено в соответст-вующих статьях ЗК РФ. Например, в соответствии со ст. 87 данного Кодекса земли промышленности используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Кроме того, особый правовой режим установлен законодательством для зон с особыми условиями использования территорий - охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов и иных зон. Состав земель в Российской Федерации определен в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Все земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Указанные семь категорий земель перечислены в императивной норме п. 1 ст. 7 ЗК РФ исчерпывающим образом. Поэтому эти положения о составе земель имеют основополагающее значение для всех других актов земельного законодательства при регулировании соответствующих отношений. Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных в п. 1 ст. 7 категорий установлены в специальных нормах ЗК РФ, которые сгруппированы в пяти последних его главах. Землям сельскохозяйственного назначения посвящены положения гл. XIV, землям поселений - гл. XV, землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения - гл. XVI, землям особо охраняемых территорий и объектов - гл. XVII, землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса - гл. XVIII Кодекса. Иные, помимо названных в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, категории земель в Российской Федерации, земельным законодательством не могут быть предусмотрены …………………………………………………………………….. …………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………..
--------- Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.// Российская газета. 25 декабря 1993 2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с последними изменениями и дополнениями) // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. №32 ст. 3301 3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. Часть вторая №14-ФЗ(с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ от 29 января 1996 г. №5 ст. 410 4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ(с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ от 29 октября 2001 г. №44 ст. 4147 5. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ Часть вторая (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2000. № 32. ст.3340 6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ(с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). ст.16 7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594 8. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2001. №26. ст.2582 9. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2002. №30. ст.3018 10. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2000. №2. ст.149 11. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// СЗ РФ. 2001. № 44. ст.4148 12. Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. №187-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова Виктора Александровича на нарушение его конституционных прав положением пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации»// Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. №6. 2005 г. 13. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ. 2000. №16. ст.1709 14. Постановление Правительства РФ от 20 августа 1999 г. № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последними изменениями и дополнениями)// СЗ РФ.1999. №34. ст.4283 15. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. №5. 2005 г. 16. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 октября 2005 г. №7659/05// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. №3. 2006 17. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. №15524/04// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацию. №12. 2005 18. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» (с последними изменениями и дополнениями)// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. №21 19. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (с последними изменениями и дополнениями)// Текст рекомендаций размещен на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в INTERNET (http://www.kadastr.ru) Научная литература:
20. Батталова Л.М. Гражданско-правовое регулирование земельно-имущественных отношений в современной России: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Казань, 2006. - С. 13. 21. Бобылев А.И. Земельное право: теория, законодательство, практика. - Оренбург, 2006.- 469 с. 22. Бриксов В.В. 200 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. – М.: Юрайт-Издат, 2008 г. – 315 с. 23. Габбасов Р., Голубева Н. Определение нормативной цены земли субъектами Российской Федерации //Финансовая газета. Региональный выпуск. – 2005 - №17 – С. 15 24. Галиновская Е.А. Обзор судебной практики «О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка// Арбитражное правосудие в России. 2007 25. Голикова Е. Земельный участок: правовые и налоговые аспекты (согласно главе 25 НК РФ) //Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2007. - № 24, 25, 26 – С. 4-5, 3-4, 4 26. Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. - 2006. - № 2 – С. 17-22 27. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 4. – М., 2006.- 385 с. 28. Земельные права в Российской Федерации: практическое пособие /Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 - 240 с. 29. Земельный участок: вопросы и ответы /Под ред. Боголюбова С.А. (3-е изд., перераб. и доп.). – М.: Юстицинформ, 2006 – 280 с. 30. Земельные участки: основания и порядок приобретения /Под ред. Тихомирова М.Ю. – М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006 – 159 с. 31. Камалова Е. Юрбюро. Земельный участок: оплата зависит от прав //Московский бухгалтер. - 2007. - № 10 – С.12-17 32. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - М.: Юстицинформ, 2006 – 150 с. 33. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /Под ред. С.И. Сай., С.А. Боголюбова. – СПб.: Питер, 2008 – 550 с. 34. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008.- 385 с. 35. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. 3-е изд., перераб. и доп. /Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М.: Юрайт-Издат, 2006 – 920 с. 36. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ /Под ред. С.А. Боголюбова – М.: Юстицинформ, 2005 – 340 с. 37. Крассов О.И. Земельное право современной России. Учебное пособие. – М.: Дело, 2006. – 624 с. 38. Кузьмин Г.В. Земельный налог. Особенности исчисления и уплаты. – М.: Вершина, - 2006 – 260 с. 39. Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). - Волгоград, 2005. – 555 с. 40. Лазаревский А. Земельные проблемы малоэтажной застройки //эж-ЮРИСТ. - 2007. - № 22 – С. 3 41. Лебедев А. Земельный вопрос: чиновники в поисках решения //Московский бухгалтер. - 2007.- №12 – С.2-3 42. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Размер земельного участка, подлежащего передаче собственнику недвижимости» //Арбитражное правосудие в России. 2007. №12 – С.14-15 43. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Компенсация убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 6 44. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (вопросы аренды)» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 5 45. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд» //Арбитражное правосудие в России. 2006.№ 4 46. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Вопросы выдела земельных долей в натуре» // Арбитражное правосудие в России. 2006. № 3 47. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 2 48. Мельников Н.Н. Обзор судебной практики «Вопросы целевого использования земель сельскохозяйственного назначения» //Арбитражное правосудие в России. 2006. № 1 49. Оглоблина О.М. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов /Под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. – 260 с. 50. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. – СПб.: Питер, 2007 – 285 с. 51. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 – 230 с. 52. Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства: практическое пособие. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 г.- 61 с. 53. Феофанов Д.М. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков //Банковское кредитование. - 2007. - № 3 – С.11-15 54. Шарапов В.В. Новые варианты предоставления земельных участков для жилищного строительства без аукциона //Право и экономика. - 2007. - № 6 – С. 12-17 55. Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. - – СПб.: Питер, 2006 – 163 с.
