ВВЕДЕНИЕ 3 1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 8 1.1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 8 1.2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 19 1.3. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 26
2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 29 2.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 29 2.2. ПРАВО НАНИМАТЕЛЯ НА ВСЕЛЕНИЕ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ДРУГОГО ГРАЖДАНИНА В КАЧЕСТВЕ ЧЛЕНА СВОЕЙ СЕМЬИ 35
3. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 38 3.1. ОСНОВАНИЕ И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 38 3.2. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 42 3.3. ВЫСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 49
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 55
НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ 58
ЛИТЕРАТУРА 61
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 64
ВВЕДЕНИЕ
Жилищная проблема в России - одна из острейших. Поэтому цель жилищной политики на новом этапе состоит в необходимости создать надежные правовые гарантии для реализации гражданами конституционного права на жилище в современных условиях. Новый ЖК РФ обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления (в пределах их полномочий) обеспечивать условия реализации этого права, в том числе путем предоставления им жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Хотя этот способ приобретения жилья сегодня стоит в ряду остальных (покупка жилья на вторичном рынке, строительство жилых домов и проч.), но для малоимущих он остается единственно возможным. Договор социального найма занимает особое место. Статья 19 ЖК РФ определяет сферу, где применяется такой договор: это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, т.е. предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Актуальность темы исследования. В свете предстоящей отмены возможности бесплатной приватизации гражданами жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, вопросы приватизации и приобретения жилья в собственность становятся весьма актуальными. Несмотря на то, что в настоящее время приватизация жилья, полученного по договору социального найма до 1 марта 2010 г., допускается, в ряде случаев граждане сталкиваются с отказом уполномоченных органов в бесплатной передаче в собственность жилых помещений, занимаемых данными гражданами. Довольно распространены подобные случаи в процессе приватизации квартир в домах, построенных за счет средств федерального бюджета в целях жилищного обеспечения, но по каким-либо причинам не переданных в муниципальную собственность или собственность соответствующего субъекта Российской Федерации. К примеру, на территории муниципального образования строится дом в целях жилищного обеспечения военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. После завершения строительства и подписания акта госприемки процесс передачи дома в муниципальную собственность затягивается, а права на соответствующие части дома (квартиры, места общего пользования и т.п.) вообще ни одним из инвесторов (военными организациями и органом местного самоуправления) не регистрируются в нарушение ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, на практике складывается абсурдная ситуация: дом сдан по акту госкомиссии и введен в эксплуатацию, но права собственности на дом как объект недвижимости инвесторами не оформлены, т. е. право собственности на дом вообще отсутствует, и у каждого из инвесторов есть лишь право собственности на строительные материалы, санитарно-техническое оборудование, инженерные коммуникации и другие материалы из которых состоит дом. В подобных случаях гражданам (военнослужащим) не остается ничего другого, как попытаться разрешить свой вопрос в судебном порядке. При этом традиционно в просительной (резолютивной) части искового заявления указывается на признание отказа соответствующего органа управления (должностного лица) незаконным (неправомерным, необоснованным) и на обязание соответствующего органа передать в собственность гражданину соответствующее жилое помещение. Следует сказать и о том, что проблему приобретения права собственности на жилые помещения по договору социального найма гражданами, уволенными с военной службы, еще предстоит разрешить на законодательном уровне, поскольку отмена возможности безвозмездной передачи жилья в собственность граждан неблагоприятно сказывается в процессе реализации жилищных прав. В условиях рыночной экономики предполагается, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий будут за свой счет приобретать требуемое им жилище. Однако рыночная экономика неизбежно приводит к появлению некоторых категорий граждан, которые не способны своими средствами решить жилищную проблему. Государство и общество не могут оставить без внимания жилищные проблемы данных лиц. Обязанность государства по обеспечению своих граждан надлежащими условиями жизни предусматривается рядом международных документов. Актуальность темы дипломной работы обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время, а также тем, что новый Жилищный кодекс РФ внес существенные изменения и дополнения в регулирование отношений по социальному найму, прежде всего касающиеся их возникновения, изменения и прекращения (то есть, динамики), что требует их глубокого научного осмысления. Проблемы жилищного права в целом и правового регулирования отношений по социальному найму жилого помещения, в частности, исследовались в работах И.И. Андрианова, СИ. Аскназий, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, ИЛ. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.Г. Кузнецовой, В.Н. Литовкина, Э.Б. Лыковой, В.Ф. Маслова, М.Ф. Медведева, П.С. Никитюка, П.И. Седугина, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чигир, В.Ф. Яковлева и др. Объектом исследования дипломной работы выступают общественные отношения в жилищной сфере, регулирующие договор социального найма жилого помещения. Предметом исследования являются гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения. Цель данной работы является комплексное исследование договора социального найма жилого помещения. Задачи исследования: - раскрыть общую характеристику договора социального найма жилого помещения; - определить содержание договора социального найма жилого помещения; - исследовать порядок изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения; - сделать выводы по исследуемой теме. Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания (диалектический, системный, социологический), так и частно-научные методы (сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический). Научная новизна исследования. На основе норм нового жилищного законодательства проведено комплексное монографическое исследование динамики отношений по социальному найму жилых помещений. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ:
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации ЖК РФ (РСФСР) - Жилищный кодекс Российской Федерации (РСФСР) ЖК - Жилищный кооператив ЖСК - Жилищно-строительный кооператив
1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1.1. ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Согласно ст. 49 ЖК РФ жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, может относиться только к двум жилищным фондам - государственному и муниципальному. Муниципальный фонд предназначен, в первую очередь, для предоставления жилья нуждающимся в нем малоимущим гражданам. Государственный (федеральный и субъектов РФ) - для категорий граждан, которые хотя и не являются малоимущими, но определены (как имеющие право на жилье по договору социального найма) федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ, и тоже признаны нуждающимися в жилье - по основаниям, установленным ЖК РФ, другим федеральным (субъекта РФ) законом или указом Президента РФ. Предоставление гражданам жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде регулируется ч. 2 статьи 49 ЖК РФ. При этом должны быть соблюдены следующие условия: а) признание гражданина малоимущим. Учитывая полномочия органов государственной и муниципальной власти, "схема" такого признания выглядит следующим образом: порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ); размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества - в тех же целях - устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ); б) признание гражданина нуждающимся в жилом помещении; в) проживание в данном населенном пункте. Граждане имеют право на получение жилья по договору социального найма, если они нуждаются в жилых помещениях. Основания признания исчерпывающе (перечень закрыт) изложены в ст. 51 ЖК РФ. Что касается "проживания в данном населенном пункте" как основания обеспечения жильем, то согласно ст. 52 ЖК РФ на учет в качестве нуждающихся граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет в другом месте возможно лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством. Статьей 57 ЖК РФ установлено, что по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) // Российская газета, 25 декабря 1993 года № 237. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 1994 г., № 32, ст. 3301. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 1996 г., № 5, ст. 410. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 2001 г., № 49, ст. 4552. 5. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ, 2006 г., № 52 (часть I) , ст. 5496. 6. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. от 25 ноября 2008 г.) // СЗ РФ, 2002 г., № 46, ст. 4532. 7. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (ЖК РСФСР) утратил силу 8. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (в ред. от 23 июля 2008 г.) // Российская газета, 12 января 2005 года № 1. 9. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Российская газета, 12 января 2005 года № 1. 10. Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" // Российская газета, 2 декабря 1995 года № 297. 11. Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета и расходов среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" // Российская газета, 11 апреля 2003 года № 118. 12. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Российская газета, 12 января 2005 года № 1. 13. Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. от 22 декабря 2008 г.) // Российская газета, 6 апреля 1999 года №52. 14. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики " утратил силу 15. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (в ред. от 21 июля 2008 г.) // Российская газета, 1 июня 2006 года № 115. 16. Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" // Российская газета, 21 июня 2006 года № 378. 17. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Российская газета, 10 февраля 2006 года № 38. 18. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Российская газета, 27 мая 2005 года № 112. 19. Определение Конституционного Суда РФ от 9 апреля 2002 г. N 123-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Аванова Александра Яковлевича на нарушение его конституционных прав положениями части 2 статьи 11 Закона города Москвы "Основы жилищной политики города Москвы". // официально опубликован не был. 20. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета, 23 октября 2003 года № 214. 21. Приказ МВД РФ от 26 мая 1997 г. N 310 "Об утверждении Инструкции о порядке оформления и выдачи паспортов гражданам Российской Федерации для выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти , 21 июля 1997 года № 13.
ЛИТЕРАТУРА
1. Абова Т. Е., Кабалкин А. Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 980 с. 2. Гизалов И. В. Элементы договора социального найма жилого помещении // Российская газета. - № 8.- 2006. – 70 с. 3. Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. – М.: Проспект, 2007. – 520 с. 4. Грудцына Л. Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. – М.: Феникс, 2007. – 490 с. 5. Грудцына Л. Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения / Адвокат. - № 11 2006. – 80 с. 6. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Дело, 2006. – 450 с. 7. Данилов Е. П. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма / Российская газета. - № 5.- 2007. – 70 с. 8. Жуйков В. М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное. – М.: Контакт, 2007. – 510 с. 9. Жуйков В. М. Практика применения ГПК РФ. - М..: Юрайт, 2006. – 380 с. 10. Жуйков В. М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Инфра-М, 2008. – 560 с. 11. Зоркольцев Р. Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав / Закон. - № 12 2007. – 70 с. 12. Ивлиев Г. П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 340 с. 13. Калпин А. Г. Гражданское право: Учебник. Часть первая. – М.: Юристъ, 2006. – 340 с. 14. Кислов Д. В. Форма и порядок заключения договора социального найма жилого помещения / Закон. - № 2. 2008. – 70 с. 15. Крашевников П. В. Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. – М.: Юрайт, 2007. – 450 с. 16. Кудашкин А. В. Жилищное право. – М.: Феникс, 2008. – 630 с. 17. Кузнецов О. А. Порядок расторжения и прекращения договора социального найма / Законодательство. - № 2 2008. – 80 с. 18. Лихачев Г. Д. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. – М.: Юстицинформ, 2007. – 300 с. 19. Невоструев А. Г. Судебное решение по делам о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма / Законодательство. - № 8 2006. – 80 с. 20. Осипова М. В. Гражданское право: Учебник. – М.: Норма, 2007. – 720 с. 21. Радиевский А. В. Актуальные вопросы приобретения права собственности на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма / Законодательство. - № 4 2007. – 80 с. 22. Рыжаков А.П. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ (изд. 4-е перераб. и доп.). – М.: Проспект, - 560 с. 23. Садиков О. Н. Гражданское право: Учебник. Том I. – М.: Контакт, Инфра-М, 2007. – 380 с. 24. Семенов В. М. Жилищное право: Учебник. – М.: Юстицинформ, 2006. – 380 с. 25. Стольников М. В. Справочник адвоката по гражданскому процессу. – М: Проспект, 2006. – 285 с. 26. Сухова Е. А. Справочник юриста по жилищному праву. - СПб: Питер, 2007. – 450 с. 27. Титов Г. В. Практика применения жилищного законодательства / Финансовая газета. – № 19 2008. – 60 с. 28. Тихомиров М. Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. – "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2007. – 390 с. 29. Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006. – 520 с. 30. Тихомиров М. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2007. – 580 с. 31. Толкушкин А. В. Право нанимателя на вселение в жилое помещение другого гражданина в качестве члена своей семьи / Российская газета. - № 12.- 2007. – 70 с. 32. Федосеева Н. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Консалтбанкир, 2008. – 530 с. 33. Филиппова Е. С. Жилищное право. Учебник. – М.: Норма, 2008. – 490 с. 34. Чубуков Г. В. Жилищное право России: Учебник. – М.: Юрайт, 2007. – 560 с. 35. Шакарян М. С. Гражданский процесс: Учебник. – М.: Проспект, 2007. – 580 с. 36. Шерстнева О. А. Договор социального найма жилого помещения / Финансовая газета. – № 44 2008. – 60 с. 37. Шешко Г. Ф. Справочник по жилищным вопросам. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 460 с. 38. Юрченко Е. В. Об изменении договора социального найма жилого помещения / Закон. - № 8 2006. – 70 с. 39. Ярков В. В. Гражданский процесс: Учебник. – М.: Волтерс Клувер, 2005. – 553 с. 40. СПС Гарант Максимум от 26.01.09.
