Введение Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений 1.2. Источники правового регулирования аренды Глава 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 2.1. Понятие и содержание аренды недвижимости 2.2. Государственная регистрация договора аренды недвижимости 2.3. Изменение, прекращение и расторжение договора Глава 3. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕКОТОРЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ 3.1. Договор аренды зданий и сооружений 3.2. Договор аренды земельных участков 3.3. Найм жилого помещения Заключение Список использованных источников
Введение
Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности обусловили возникновение рынка недвижимости, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права частной собственности. Проблема участия недвижимости в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности. Недвижимость стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего стало распространение на имущественные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: аренду зданий и сооружений, аренду земельных участков и т.п. Вышеизложенное обусловливает актуальность данной работы посвя-щенной особенностям арендных отношений в сфере недвижимости. Кроме этого, актуальность исследования обуславливают следующие факторы: - до недавнего времени экономика советского периода была основана на принципе государственной собственности, что накладывало отпечаток на формирование основных правовых подходов в регулировании общественных отношений, связанных с арендной недвижимости; - правовые нормы об арендных правоотношениях не всегда соответствуют современному характеру рыночной экономики, и, как следствие, затруднен процесс их применения к конкретным отношениям. Объектом работы является комплекс теоретических и практических проблем, связанных с раскрытием правовой природы отношений аренды недвижимости. Целями исследования являются рассмотрение арендных правоотношений в области недвижимости, рассмотрения норм правового регулирования. Для достижения поставленных целей ставились следующие задачи: - дать понятия основным терминам аренды недвижимости; - проанализировать понятие и содержание договоров аренды; - охарактеризовать некоторые виды договоров аренды недвижимости. Методологической основой исследования является диалектический метод познания социально-правовых явлений. В качестве общенаучного применялся также формально-логический метод. Кроме этого, в ходе исследования использовались также частные научные методы: системно-структурный и сравнительно-правовой. Исследовательскую базу составили нормы гражданского земельного и иного законодательства Российской Федерации. При рассмотрении темы автор исследования обращался к работам по теории права и гражданскому праву, которые позволили более активно использовать теоретическую базу юридических наук и провести исследование проблемы. Практическая значимость исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы не только практическими работниками юридических служб предприятий и организаций, но и в учебном процессе юридических факультетов вузов. Структура и объем работы обусловлены логикой и результатами исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена общим положениям об аренде недвижимости. Исследованы понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений а также источники правового регулирования аренды. Во второй главе изучен договор аренды недвижимого имущества. В главе дана характеристика договора, определены его стороны и содержание, рассмотрены вопросы государственной регистрации, изменения, расторжения и прекращения договора. В третьей главе рассмотрены виды договоров аренды недвижимости.
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений
Ст.128 ГК РФ закрепляет перечень видов объектов гражданских прав, к которым относятся, прежде всего, вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество (имущественные права); работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. И среди прочих объектов закон выделяет недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу), как следует из ст.130 ГК РФ, относятся: - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; - иное имущество в случае указания на это закона (например, согласно ст.132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественным комплекс). Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми. Анализируя ст.130 ГК РФ можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом. Несмотря на то, что законодатель достаточно четко определил категорию недвижимости, закрепив ее в ГК РФ, понятие недвижимости постоянно подвергается критике со стороны правоведов. В юридической литературе продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом» . Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. По мнению других авторов, «в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю» . С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность – это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов. ГК РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. С этим не согласна Н.В.Диаковская, которая считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права . Несомненно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. С этим не соглашается И.А.Емелькина, полагая, что в российском правопорядке такое невозможно, поскольку в Российской Федерации отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие «имущество» имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами . Так, ст.132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный ком-плекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права.
'---------------------------------- Список источников:
1. Нормативные акты и судебная практика
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 го-да//Российская газета от 25 декабря 1993 года.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.16.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года, № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая, от 26 ян-варя 1996 года, № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996 № 5. Ст.410.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005 № 1 (часть 1) Ст.14.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 декабря 2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001 № 44. Ст.4147.
7. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 2004 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.2004. № 5.
8. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3018.
9. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 2005 года «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. ФЗ от 10.01.2003 № 15-ФЗ)//Собрание Законодательства РФ. 2005. № 29. Ст.3399.
10. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 2005 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собрание законодательства РФ. 20.07.2005. № 29. Ст.3400.
11. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2004 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 2004. № 30. Ст. 3594; 2004. № 45. Ст. 4377.
12. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах»//Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10. Ст.823.
13. Указ Президента Российской Федерации от 05 марта 2001 года №262 «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права их аренды»//Собрание законодательства РФ. 12.03.2001 № 11. Ст.1007.
14. Постановление Правительства Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда»//Собрание законодательства РФ. 06.04.2005. № 14. Ст.1585.
15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002 № 3.
16. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.
2. Книги, учебники, публикации
1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособ-ность//Северокавказский юридический вестник. 2005. № 1.
10. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. – М.: 1999.
11. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис... кандидата юридических наук. – М.: 2003.
12. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе//Юридический мир. 2004. № 9.
13. Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости//Хозяйство и право. 2004. № 7.
14. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право. 2005. № 2.
15. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора арен-ды//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000. № 8.
16. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России – М: ЗАО Юстицинформ, 2004.
17. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности//Договорное право России. – М: ИПК «Лига Разум», 2005.
18. Иванов А.А. Аренда//Учебник гражданского права. 2-е изд. Том 2/Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М: Проспект, 2004.
19. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве//Государство и право. 2000. № 7.
20. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство и право. 2004. № 10.
21. Киселев С.В. Земля и строения как единый объект недвижимости (на примере европейских стран)//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1.
22. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации//Правоведение. 2005. № 2.
23. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе Рос-сии//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. – М: Международный центр финансово-экономического развития, 2005.
24. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под ред. О.Н. Садикова. – М.: 1996.
30. Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации//Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. – М.: Российская правовая академия, 2002.
31. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 2004.
32. Осипова А.В Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Нотариус. 2004 № 6.
33. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции//Бюллетень Министерства Российской Федерации. 2001. № 1.
34. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 2005. № 8.
35. Философский энциклопедический словарь. – М.: Советская энцик-лопедия, 1983.
36. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М.: Городец, 2000.
37. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая катего-рия//Правовые вопросы недвижимости. 2003. № 1.
38. Шапкина Г. Договор аренды//Хозяйство и право. 2003. № 7.
39. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. – М.: СПАРК, 1995.
40. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: 1999.
