Введение 3 Глава 1. Понятие ипотечного кредита 6 1.1. История развития ипотеки в России 6 1.2. Понятие ипотеки, стороны договора 13 1.3. Система ипотечного законодательства 21 1.4. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования 32 Глава 2. Основные виды ипотеки и их значение в рыночной экономике современной России 46 2.1. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений 46 2.2. Особенности ипотеки земельных участков 48 2.3. Особенности ипотеки жилых домов и квартир 60 Заключение 64 Список использованных источников и литературы 72
Введение
Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. Предпринимаемые до сего времени усилия в этой области увенчались несколькими законодательными инициативами, к сожалению, так и не получившими своего развития в полной мере. Между тем встающие на практике проблемы, связанные с формированием вторичного рынка ипотечного кредитования, настоятельно требуют своего решения. В различных регионах России предпринимаются попытки создания целостной системы ипотечного кредитования, содержащей элементы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. К сожалению, такие попытки наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и должного теоретического обоснования. Современное российское законодательство значительно продвинулось вперед в области регулирования отношений в сфере недвижимости, в том числе ее залога. Вместе с тем сделан только первый шаг. Без должного решения остались вопросы организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Построение такой системы требует совершенствования правовой регла-ментации отношений, складывающихся при предоставлении кредитов и их обеспечении посредством залога недвижимости, привлечении средств в область ипотечного кредитования с финансовых рынков. Все сказанное обуславливает актуальность написания курсовой работы по заявленной теме. Актуальность и значимость становления ипотеки в современной России обусловлены структурной перестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовых инвестициях. Объект исследования – общественные отношения, возникающие при ипотеке (залоге недвижимости). Предмет исследования – ипотека и ее значение в рыночной экономике современной России. Цель дипломной работы – комплексное исследование понятия, видов и значения ипотеки, выявление проблем правового регулирования. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1. Рассмотреть историю развития ипотеки в России. 2. Охарактеризовать современное состояние законодательства об ипотечном кредитовании в России. 3. Раскрыть понятие и содержание договора ипотеки. 4. Исследовать особенности ипотеки жилых домов и квартир; земель-ных участков; предприятий, зданий, сооружений. 5. Выявить проблемы правового регулирования ипотечного кредитования и предложить пути совершенствования норм об ипотечном кредитовании. Для достижения данной цели и решения поставленных задач настоящее исследование основывается на общенаучном диалектическом методе познания. Кроме того, были использованы частнонаучные методы научного познания, а именно: исторический, формально-юридический, метод сравнительного правоведения, статический, анализ практики и др. Нормативная основа исследования строится на положениях гражданского и земельного законодательства РФ, регулирующего ипотечные отношения. Эмпирическая база работы сложилась за счет материалов судебной практики. Важная роль принадлежит действующим Постановлениям Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда. Теоретическая основа работы сложилась за счет трудов таких ученых, как М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, О.Б.Гусева, Б.Д. Завидова, Е. Павлодского, З. Цыбуленко, В.В. Яркова и других исследователей в данной области. Использованы также комментарии к действующему законодательству, монографии, авторефераты, а также публицистические материалы. Структура работы предопределяется целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается актуальность темы, определены цель, задачи, объект, предмет, методология научного исследования. В первой главе раскрывается понятие ипотечного кредита и система ипотечного законодательства. Во второй главе рассматриваются основные виды ипотеки и их значение в рыночной экономике современной России, такие как: ипотека предприятий, зданий и сооружений; ипотека земельных участков; ипотека жилых домов и квартир. В третьей главе анализируются проблемы правового регулирования ипотечного кредитования. В заключении подведены итоги и сформулированы обобщающие выводы.
Глава 1. Понятие ипотечного кредита
1.1. История развития ипотеки в России
Ипотека – один из самых древних экономико-правовых инструментов. Сам термин «ипотека» имеет греческое происхождение и издревле означает залог недвижимости. Первоначально он обозначал наименование столба, устанавливаемого на меже (земельном участке) должника с надписью, которая фиксировала, что данное имущество обеспечивает задолженность перед кредитором. Из греческого права данное явление перешло в римское право, в котором, пройдя три исторические формы, приобрело черты института, который можно назвать классическим и который является источником ипотечного права для некоторых стран континентальной системы права. Уже в римском праве ипотека как наиболее развитая форма залога означала, что предмет залога оставался в собственности и во владении должника; субъекту же залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику . Однако различные правовые системы обозначают данным термином самые разные юридические конструкции с единым
'---------------------------------- Список использованных источников и литературы
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 25.12.1993. - № 237. 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 2007 г.) // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть I) . – Ст. 14. 3. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 2007 г.) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301. 4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.12.2007) // СЗ РФ. – 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 16. 5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) // СЗ РФ. – 1998. - № 29. – Ст. 3400. 6. Федеральный закон от 04.12.2007 N 324-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. – 2007. - N 50. - Ст. 6237. 7. Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом РФ» // СЗ РФ. – 2007. - N 27. - Ст. 3213. 8. Федеральный закон от 18.12.2006 N 232-ФЗ (ред. от 04.12.2007) "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" // СЗ РФ. – 2006. - N 52 (1 ч.). - Ст. 5498. 9. Федеральный закон от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (ред. от 04.12.2007) // СЗ РФ. – 2004. - N 34. - Ст. 3532. 10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. – 31.12.2004. - № 292. 11. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельско¬хозяйственного назначения» (в ред. от 05.02.2007 г.) // Российская газета. - 27.07.2002. - № 137. 12. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 42. 13. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» // СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть 1). - Ст. 5135. 14. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 2007 г.) // СЗ РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594. 15. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (в ред. от 21.07.2005 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 44. 16. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 19. 17. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 39. 18. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» (в ред. от 2007 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1992. - № 23. – Ст. 1239. 19. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // СЗ РФ. - 1993. - № 52. - Ст. 5132. 20. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» // СЗ РФ. - 1994. - № 7. - Ст. 692. 21. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (в ред. от 24.08.2004 г.) // СЗ РФ. -1994. - № 7. - Ст. 694. 22. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004) «Об утверждении правил ведения Единого государственного рее¬стра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1998. - № 8. - Ст. 963. 23. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О ме¬рах по развитию системы ипотечного жилищного кредитова¬ния в Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2000. - № 3. - Ст. 278. 24. Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» // СЗ РФ. – 2001. - № 36. Ст. 3576. 25. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 гг.» // СЗ РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770. 26. Постановление Правительства РФ от 26 января 2005 г. № 40 «Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (в ред. от 21.04.2006 г.) // СЗ РФ. – 2005. - № 5. - Ст. 390. 27. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // СЗ РФ. - 1996. - № 37. - Ст. 4312. 28. Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 № 49 «Об утверждении по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» // Финансовая газета. – 1995. - № 28. 29. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П // Российская газета. – 26.04.2003. - № 81. 30. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - № 9. 31. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Экономика и жизнь. - 1998. - № 36. 32. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 5. 33. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. № 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 6. 34. Архив Новосибирского областного суда за 2002 г. Дело № 459/02. 35. Решение Арбитражного суда НСО от 15.04.2004 года. Дело № 4589-кл/2004.
Научная литература
36. Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом // Иваново-Вознесенский юридический вестник. - 2001. - № 7-8. 37. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 2000. 38. Веденин Н.Н. Ипотека земельных участков: пределы и возможности // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. - М., 1999. 39. Веремейкина В.Д. Ипотека в России // Банковские услуги. - 2004. - № 3 – С. 27 - 32. 40. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. – М., 1994. 41. Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. – 2007. - № 1. – С. 21. 42. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2007. – 730 с. 43. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М., 2007. 44. Довдиенко И.В. Ипотека. - М., 2002. 45. Завидов Б.Д. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - М.: Фонд «Правовая культура», 2006. 46. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М., 2004. 47. Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель. – М., 2004. 48. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. - М., 2002. – 267 с. 49. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. – М., 2006. 50. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. – 2003. - № 2. – С. 11. 51. Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2000. 52. Клюшкина Л. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России? // Журнал российского права. - 2003. - № 8. 53. Копылова В.Р. Становление ипотечного кредитования и его механизм. - Иркутск, 2000. 54. Куликов А.Д. Правовое регулирование ипотеки предприятия // Юридический мир. - 1999. - № 11. – С. 19. 55. Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. - М., 2000. – С. 19. 56. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Бек, 2007. – 766 с. 57. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. И.Д. Грачева. - М., 2006. 58. Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2002. 59. Лапач В., Ткаченко Т. Развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в новейшем российском законодательстве // Хозяйство и право. - 2004. - № 7. - С. 15. 60. Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования. – М., 2006. – 243 с. 61. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. М.Г. Масевич. - М., 2005. 62. Насрулаева З.Ф. Некоторые противоречия положений законодательства, регулирующего ипотечные правоотношения // Законодательство России в XXI веке. - М., 2002. 63. Новиков К.А. Об изменениях в правовом регулировании ипотеки // Правоведение. -
