21359 Право собственности на жилые и нежилые помещения
Содержание
Введение………………………………………………………………………..3 1. Право собственности на жилые помещения…………………........5 1.1 Общие положения о жилых помещениях………………………….5 1.2 Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан…………………..8 1.3 Защита права собственности на жилые помещения…………...…17 1.4 Проблемы права собственности на жилые помещения………… 2. Право собственности на нежилые помещения…………………..22 2.1 Общие положения о нежилых помещениях………………….…...22 2.2 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение…………………………..……………………28 2.3 Проблемы права собственности на нежилые помещения……… Заключение………………...…………………………………...…………….53 Список использованной литературы…………………..……………..56
ВВЕДЕНИЕ
Право на жилище является одним из важнейших социально-экономических прав и свобод человека и гражданина, что находит свое подтверждение в Конституции РФ ст. 40. Право на жилище включает: защиту жилища, в силу которой никто не может быть произвольно лишен жилища; поощрение органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства и создание условий для осуществления права на жилище; бесплатное или за доступную плату предоставление жилища малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в нем, из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) . К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подоз-реваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ – размещение в них собственником предприятий, учреждений, организаций. Можно предположить, что нежилые помещения подразделяются на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами, а помещения для нужд промышленного характера в жилых домах предоставлены быть не могут. Указом Президента РФ «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» была утверждена Государственная программа приватизации, где к родовому понятию «объект» нежилого фонда отнесены конкретные их виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее, рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям проти-востоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим ро-довым признаком – предназначенностью не для проживания, а для иных целей. В то же время, очевидно, к нежилым помещениям можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания. Основная цель данной дипломной работы состоит в исследовании ос-новных проблем права собственности на жилые и нежилые помещения. Поставленная цель обусловила необходимость решения ряда взаимосвязанных задач: 1. рассмотреть понятие права собственности на жилое помещение и нежилое помещение; 2. рассмотреть основные проблемы, которые возникают в связи с реализацией данных правомочий. Дипломная работа состоит из введения трех глав, заключения и списка использованной литературы. В первой главе раскрываются общие положения о жилых помещениях, права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещений граждан, а также раскрываются дискуссионные вопросы в отношении проблем права собственности на жилые помещения. Во второй главе раскрываются общие положения о нежилых помещениях, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещение в жилое помещение, и также говорится о проблеме права собственности на нежилые помещения. В заключении делаются выводы и обобщения по проделанной работе.
ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕ-НИЯ
1.1. Общие положения о жилых помещениях
Гражданское законодательство устанавливает функциональное назначение жилого помещения как обобщающего понятия жилища – места жительства и утверждает два принципа его использования по назначению: потребительский и коммерческий. И тот и другой принцип не допускает использования жилого помещения в иных целях. Ему должны отвечать потребительские качества жилого помещения, в сумме составляющие его пригодность к постоянному или преимущественному проживанию, поскольку они производны от его назначения. По ст. 288 ГК РФ допустимо размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций, но при этом воспрещено использовать его помещения в целях промышленного производства. Однако размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций возможно лишь в конструктивно встроенных, пристроенных, приспособленных, переоборудованных в установленном порядке нежилых помещениях, имеющих разное или универсальное назначение. Чтобы дом оставался жилым, следует сохранить соотношение между жилой и иной площадью. В противном случае это уже не жилой дом, а здание, где имеются жилые помещения. Собственник не вправе произвольно, самоуправно изменить или аннулировать назначение жилого помещения. Для общества это социально важно. Обращает на себя внимание, что назначение жилища в отношениях собственности, урегулированных в ст. 288 ГК РФ, оказалось неидентичным его назначению в наемных отношениях, также урегулированных в ГК РФ (ст. 673). В отношениях собственности жилье (для его собственника) функционально предназначено для проживания, в наемных отношениях жилье (для его нанимателя) – место постоянного проживания. И в тех и в других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И те и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости. Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях – повышены. Разница в предмете может иметь место, но не за счет функционального назначения жилого помещения. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех и других отношениях должно быть функционально единым независимо от того, пользуется им собственник или наниматель. Повышенное благоустройство жилого помещения может отличать его коммерческий наем, но это различие не касается назначения жилища. Жилое помещение, как правило, не должно быть многофункциональ-ным. Проживание совместимо с индивидуальной профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения функционального назначения жилья. В сельской местности жилыми признаются дома, совмещенные с производственными и иными хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и ведением хозяйства. Но проживание несовместимо с предоставлением юридического адреса коммерческим и некоммерческим организациям (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается также использовать под цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для этих целей (молитвенный дом и т.п.). По ГК РФ это оценивается как грубое нарушение закона. Если есть намерение использовать жилье для такого рода целей, оно должно быть предварительно переоборудовано и переведено в свою проти-воположность – нежилое помещение, что допустимо в исключительных случаях. Порядок и условия такого перевода установлены жилищным законодательством. Фактическое использование жилого помещения не по назначению запрещено, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую площадь. Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не должно нарушать правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории, причинять вред проживающим и эксплуатации дома и земельного участка. В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными, обременены другими подчиняющими целями, ис-пользуются исключительно для проживания. Помещение признается жилым, если оно конструктивно выделено в обособленную часть жилого дома (квартира), функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, канализовании, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей. В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или вовсе не оборудовано видами инженерного благоустройства, признается в установленном порядке непригодным для постоянного проживания или неполноценным и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры к повышению благоустройства. Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных. Жилое помещение может быть отнесено к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов), где стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда) выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированные жилые помещения могут (в отдельных случаях) иметь сниженные санитарные, технические и иные потребительские характеристики и нормативы. Под жилым помещением понимается помещение, законченное строи-тельством и в установленном порядке принятое в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации) . Незавершенное строительство жилого дома отнесено Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» к объектам недвижимости, если такой дом перестал быть предметом договора строительного подряда. ГК РФ вслед за Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» признал индивидуально-определенные жилые помещения в виде квартир реальными объектами вещного права правообладателей. Таким же реальным объектом права собственности Конституционный Суд РФ признал и комнату в коммунальной квартире. В отличие от квартиры (комнаты) нежилое помещение не является объектом вещного права. Феде-ральный закон «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» в противоречие с ГК называет нежилые помещения самостоятельным объектом гражданских прав. В нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) – 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. Эта разница между жилой и нежилой площадью в их объектном выражении имеет принципиальное значение в правоприменительной практике. Право собственности на жилые помещения подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ним». Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его раздел о жилом доме и раздел, содержащий информацию о квартире, жилом помещении в жилом доме. На жилой дом, жилое помещение заводится дело, включающее правоустанавливающие документы. Документы учитываются в книге учета документов, являющиеся неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав, идентифицированные тем же номером. Правообладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации. Владение, пользование и распоряжение – триада традиционных для собственника правомочий – осуществляется им равно относительно жилого помещения. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае его объединения с собственниками иных помещений в многоквартирном доме в товарищество собственников жилья. Собственнику жилого помещения принадлежит право перехода из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы Независимо от формы собственности жилого помещения его наем осуществляется по договору коммерческого найма, а в домах государственного и муниципального жилищного фонда – и по договору социального найма (гл. 35 ГК). Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных ст. 235 ГК РФ. Ст. 35 Конституции РФ, закрепляя гарантии охраны частной собственности законом (в т.ч. возможности лишить имущества не иначе как по решению суда), распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере. Ст. 293 ГК РФ устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно содержимого жилого помещения.
1.2. Права и обязанности собственников жилых помещений и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
Гл. 5 ЖК РФ определяет права и обязанности собственников жилых помещений и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан. Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства. Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы ГК РФ, а первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе СССР «О собственности в СССР». В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения. Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования . Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ. Согласно ЖК РФ собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование (право распоряжения). Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях. В ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом речь идет не о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами – отчуждение. Дело в том, что переход права собственности на жилые помещения – это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ. В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи. Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат. Основные обязанности собственников жилых помещений: поддерживать помещение в надлежащем состоянии; не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями; соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищное законодательство также определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи. Члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением . Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением. Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д. Солидарность ответственности собственника и дееспособных членов его семьи выражается в том, что общая сумма ответственности делится в равных долях между указанными лицами. Такой порядок ответственности по обязательствам может быть изменен по соглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой, например, суб-сидиарный вариант ответственности. В этом случае члены семьи будут нести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилого помещения, только в том случае, если имущества собственника недостаточно для исполнения обязательств. Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга). Другие категории граждан, например нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники, и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи. ЖК РФ установлено, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения. Гарантировав собственнику сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи. Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначе говоря, у бывшего …………………………………………………………………….. …………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………..
---------
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации 12.12.1993 // Российская газета от 25 декабря 1993. 2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) 30.11.1994 № 51 – ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 32. 3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) 26.01.1996 № 14 – ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. 4. Жилищный Кодекс Российской Федерации 29.12.2004 № 188 – ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. 5. Семейный Кодекс Российской Федерации 29.12.1995 № 223 – ФЗ (ред. 3.06.2006) // Российская газета от 10 июня 2006. 6. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 6.10.2003 № 131 – ФЗ // СЗ РФ. 2003. № 40. 7. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 08.08.2001 № 129 – ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 33. 8. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» 08.08.2001 № 128 – ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 33. 9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21.07.1997 № 122 – ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. 10. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 24.12.1992 № 4219 – 1 (с изм. 12.01.1996, 21.04.1997, 10.02.1999 24.12.2002) // Ведомости РФ. 1993. № 3. 11. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» 04.07.1991 № 1541 – 1 (с изм. и доп. 01.03.2005) // СЗ РФ. 2005. № 19. 12. Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» 28.04.1997 № 425 // Российская газета от 5 мая 1997.
13. Указ Президента РФ «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятиях в Российской Федерации» 24.12.1993 № 2284 (с изм. 27.04.2007) // Российская газета от 4 мая 2007. 14. Постановление Правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» 30.07.2004 № 392 // СЗ РФ. 2004. № 36. 15. Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 18.02.1998 № 219 // СЗ РФ. 1998. № 8. 16. Гражданский Кодекс РСФСР 11.06.1964 // Ведомости РСФСР.1964. № 24. 17. Жилищный Кодекс РСФСР 24.06.1983 // Ведомости РСФСР. 1983. № 23. 18. Закон СССР «О собственности в СССР» 14.07.1990 № 103 – 1. 19. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М. 1940. 20. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. № 3. 21. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М. 2001. 22. Грудцына Л. М. Комментарий к ЖК РФ. 2-е изд., испр. и доп. М. 2006. 23. Данилов Е. П. Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов. 8-е изд., перераб. и доп. М. 2004. 24. Жуйков В. М. Комментарий к ЖК РФ (постатейный). М. 2006. 25. Забарчук Е. Л. Комментарий к ГК РФ части 1-3. М. 2007. 26. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика. Хозяйство и право. М. 2000. 27. Кичихин А. Н., Марткович А. Б., Щербаков Н. А. Жилищные права. Пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М . 1997. 28. Козлова Е. И., Кутафин О. Е. Конституционное право России: Учебник. 3-е изд. Перераб. и доп. М. 2008.
29. Крашенинникова П.В. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М. 1999. 30. Крашенинников П. В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового ЖК РФ. М. 2005. 31. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М. 2001. 32. Киселев И. А. Право собственности гражданина на недвижимость (жилое помещение). Вопросы осуществления. М. 2006. 33. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПБ., 2002. 34. Масляев А. И., Мозолин В. П. Гражданское право. Часть первая: Учебник. М. 2006. 35. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М. 2000. 36. Пиляев В. В.Гражданское право. Учебник. Части общая и особенная. М. 2008. 37. Садиков А. Н. Комментарий к ГК РФ части первой (постатейный). Изд. 3-е, испр., доп. и перераб. с использованием судебно-арбитражной практики. М. 2006. 38. Седугин П. И. Жилищное право. М. 2007. 39. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право. Том 1.Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное. М. 2008. 40. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М. 1999. 41. Спиркин А. Г. Философия. М. 2002. 42. Хаскельберг Б. Л. К вопросу об исполнении в натуре обязательства долевого строительства. Правовые проблемы укрепления российской государственности. Ч.5. Изд. Томского университета. Томск, 2001. 43. Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. Жилищное право. М. 2002.
