20159 Государственный кадастровый учет земельных участков выделенных
Введение………………………………………………………………………….. 4 1. Теоретические и методические основы формирования и постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости ……………….. 6 1.1. Роль земельного кадастра в системе управления земельными ресурсами 6 1.2. Нормативно-правовая база ведения ГЗК…………………………………. 16 2. Природная и социально-экономическая характеристика Енотаевского района …………………………………………………………………………….. 27 2.1. Природно-климатические условия региона……………………………….. 27 2.2. Земельный фонд района и его использование…………………………..… 30 3. Итоги приватизации земель в сельскохозяйственных предприятиях района ……………………………………………………………………………. 42 3.1. Понятие и правовое обоснование определения и сделок с земельными долями …………….……………………………………………………………… 42 3.2. Расчет размеров земельных долей………………………………………….. 53 3.3. Выделение в натуре земельных участков в счет земельных долей ……... 56 3.4 Использование невостребованных земельных долей……………………... 62 4. Технология постановки на ГКУ земельных участков, выделяемых в счет земельных долей………………………………………………………………….. 64 4.1. Формирование пакета документов и кадастровый учет земельных участков, выделенных в счет земельных долей ……………………………….. 64 4.2. Государственный кадастровый учет земельных участков ………………. 65 4.3. Государственный кадастровый учет земельных участков выделенных в счет земельных долей……………………………………..................................... 69 4.4. Проблемы расчета размера и установления компенсационных платежей при выделе земельного участка в счет земельных долей……………………… 73 4.5. Экономическая эффективность земельно-кадастровых работ...…………. 77 5. Охрана земель и окружающей природной среды …...………........................ 79 5.1. Мероприятия по охране земель и других природных ресурсов………….. 79 5.2. Государственный контроль за использованием и охраной земель в районе……………………………………………………………………………... 91 5.3. Система государственного мониторинга земель Астраханской области 98 Выводы и предложения………………………………………………………….. 101 Список литературы Приложения
ВВЕДЕНИЕ
В ходе земельной реформы (1990-2007 гг.) законодательство, регулирующее земельные отношения, получило значительное развитие. Однако, до сих пор, наиболее важным и сложным аспектом в аграрной экономике и земельных отношениях является разрешение проблемы владения и использования земельными долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Институт земельных долей и общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения появились в России в начале 90-х годов XX века. Земельная реформа, начатая в это время, была направлена в первую очередь на отмену государственной монополии на землю, введение многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффективных форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, обеспечение рационального и экологически безопасного использования земель, удовлетворение потребности граждан и юридических лиц в земельных участках и решение ряда других социально-экономических задач. Отсутствие на сегодняшний день четкого понимания правового режима земельных долей в праве общей собственности, порядка справедливого их выделения их в натуре, сложности в постановке на кадастровый учет не способствуют их эффективному использованию. Федеральный Закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ [29] является, безусловно, прогрессивным документом, направленным на объективное и однозначное толкование норм земельного законодательства и решение проблем оборота и оформления земельных долей. Однако, на практике еще далеко не отработана методика выдела и оформления земельных долей из земель общей долевой собственности. В этой связи целью наших исследований явилось анализ результатов приватизации земель сельскохозяйственного назначения в Енотаевском районе Астраханской области, обоснование размеров земельных долей с учетом качества и местоположения в праве общей собственности, отработка технологии выдела, постановки их на кадастровый учет и государственную регистрацию прав. В задачи исследования входит: - обобщение и анализ данных хода реорганизации колхозов и совхозов, механизма наделения граждан земельными долями в районе; - установление и обоснование состава общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения; - установление порядка и состава документов для постановки на кадастровый учет и регистрацию прав на земельные доли; - определение размеров компенсационных платежей в случае выделения земельных долей из коллективно-долевой собственности. Исходными данными для исследования послужили: экспликации земель сельскохозяйственных предприятий района в годы реорганизации, реестры собственников земельных долей, отчеты (балансы земель района) о наличии и использовании земель за последние шесть лет, материалы внутрихозяйственной и кадастровой оценки земель, результаты почвенных обследований.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И ПОСТАНОВКИ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Роль земельного кадастра в системе управления земельными ресурсами
Государственный земельный кадастр является одним из важнейших механизмов регулирования земельных отношений и развития регионов России на современном этапе. Проводимая в России приватизация земель, разработка и реализация рыночных принципов внедрения новых механизмов комплексного действия макрозвеньев рыночной системы заставляют создать концепцию управленческой функции земельного кадастра и ее практической реализации. На базе этой концепции должны быть созданы соответствующие земельно-учетные системы, в которых оперативно формируется земельно-кадастровая информация для принятия тактических и стратегических решений.[7] Во исполнение Указа Президента РФ от 17 мая 2000 г. № 867 «О структуре федеральных органов исполнительной власти» Правительство РФ своим постановлением от 18 июля 2000 г. № 537 такие обязанности возложило на Федеральную службу земельного кадастра России. Федеральная служба земельного кадастра России решает следующие задачи: - осуществление в пределах ее компетенции государственного управления земельными ресурсами и участие в проведении земельной реформы; - ведение государственного земельного кадастра и, в пределах ее компетенции, государственного кадастрового учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (кроме технического учета), а также формирование региональной кадастровой системы в целях информационного обеспечения деятельности по государственному и муниципальному управлению земельными ресурсами, государственному контролю за использованием и охраной земель, государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, землеустройству, проведению кадастровой оценки зе-мель (в том числе для целей налогообложения), реализации мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель, и иной связанной с использованием земель деятельности: - осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель; - организация и осуществление землеустройства; - организация и осуществление мониторинга земель; - организация и осуществление прогнозирования и планирования рационального использования земель в пределах ее компетенции; - участие совместно с другими федеральными органами ис-полнительной власти в формировании нормативно-правовой базы по вопросам ведения государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, землеустройства, государственной кадастровой оценки земель, мониторинга земель и государственного контроля за использованием и охраной земель; - обеспечение в установленном порядке федеральных органов го-сударственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, заинтересованных юридических и физических лиц информацией о состоянии земель, прогнозировании и планировании их рационального использования; - участие в международных проектах по развитию системы ведения земельного кадастра как информационной системы управления недвижимостью. Федеральная служба земельного кадастра России или ее правопре-емник выполняет следующие функции: - принимает участие в разработке и реализации предложений по управлению земельными ресурсами и проведению земельной реформы в регионах и муниципальных образованиях; - ведет государственный земельный кадастр на всей территории России и осуществляет специальные функции по ведению государственного кадастрового учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества в части внесения сведений об их наличии в Единый государственный реестр земель: - осуществляет мероприятия по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра; - устанавливает состав основных и вспомогательных документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения; - осуществляет в установленном порядке кадастровое деление территории Российской Федерации и присваивает кадастровые номера земельным участкам как объектам кадастрового учета; - обеспечивает ведение Единого государственного реестра земель, а также хранение этого реестра и кадастровых дел; - осуществляет выдачу планов (чертежей) границ земельных участков, предоставляет в установленном порядке сведения, занесенные в государственный земельный кадастр; - принимает участие в составлении списков плательщиков земельного налога и арендной платы за землю, осуществляет совместно с другими федеральными органами исполнительной власти контроль за целевым использованием средств от внесения платы за землю; - разрабатывает с участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ предложения по совершенствованию системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества; - разрабатывает и реализует федеральные программы по совер-шенствованию ведения государственного земельного кадастра и координирует реализацию региональных программ, участвует в разработке и реализации федеральных и региональных программ, связанных с регулированием земельных отношений, проведением земельной реформы, рациональным использованием и охраной земель; - обеспечивает разработку и совершенствование методик госу-дарственной кадастровой оценки земель; - осуществляет деятельность, связанную с государственной ка-дастровой оценкой земель (в том числе для целей налогообложения); - проводит в соответствии с государственной кадастровой оценкой земель зонирование территорий для целей, не связанных с градостроительной деятельностью, природно-сельскохозяйственное районирование земель, осуществляет мероприятия, связанные с прогнозированием и планированием рационального использования земельных ресурсов; - участвует в подготовке предложений о размере платы за землю, разрабатывает предложения о размере штрафов за нарушение земельного законодательства РФ, а также об оценке земель; - участвует в установленном порядке в проведении земельных торгов (аукционов, конкурсов), содействует страхованию в сфере оборота земельных участков; - участвует в совершенствовании экономических и других методов управления земельными ресурсами, а также в мероприятиях, связанных с функционированием рынка земли; - осуществляет меры по государственному контролю за использованием и охраной земель; - организует в установленном порядке выполнение работ по инвентаризации земель всех категорий и созданию фондов перераспределения земель; - организует, координирует и контролирует проведение землеустройства на всей территории Российской Федерации; - участвует в подготовке материалов по определению границ территории субъектов РФ и территории, на которой осуществляется местное самоуправление; - организует на основании решений уполномоченных органов межевание земель с установлением (восстановлением) на местности и техническим оформлением границ земельных участков; - осуществляет землеустроительную экспертизу инвестиционных программ и проектов, связанных с использованием и охраной земель; - организует, координирует и контролирует выполнение топографо-геодезических, картографических, изыскательских и других работ специального (отраслевого) назначения для ведения государственного земельного кадастра, проведения землеустройства, организации охраны и рационального использования земель; - разрабатывает предложения по установлению расценок на кадастровые, землеустроительные и другие проектно-изыскательские работы, связанные с изучением, организацией использования и охраны земель; - ведет мониторинг земель в пределах своей компетенции; - выявляет загрязненные и деградированные земли, подготавливает предложения по их восстановлению или консервации; - участвует в проведении работ и выполнении решений федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ по разграничению собственности на землю; - осуществляет информационное обеспечение деятельности по го-сударственному и муниципальному управлению земельными ресурсами, предоставляет в установленном порядке федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления, заинтересованным юридическим и физическим лицам статистические, аналитические и картографические материалы специального (отраслевого) назначения; - участвует в создании единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - организует реализацию международных программ и проектов, в которых участвует Российская Федерация, по вопросам, отнесенным к ее ведению; - разрабатывает проекты законов и других нормативных правовых актов по вопросам, отнесенным к сфере ведения службы, участвует в подготовке проектов законов и других нормативных правовых актов в области регулирования земельных отношений; - осуществляет функции государственного заказчика проектно- изыскательских, научно-исследовательских и других работ, связанных с ведением государственного земельного кадастра и государственного кадастрового учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (кроме технического учета), проведением землеустройства и мониторинга земель, охраной и рациональным использованием земель и государственной кадастровой оценкой земель; - организует разработку, создание и эксплуатацию географических информационных систем специального (отраслевого) назначения, формирование государственного фонда (банка данных) землеустроительных, геодезических и других материалов; - составляет ежегодно государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, отчеты о государственном контроле за использованием и охраной земель, о рекультивации нарушенных земель, снятии и использовании плодородного слоя почвы; - организует издание тематических карт и атласов состояния и использования земель; - лицензирует в установленном порядке геодезическую и карто-графическую деятельность в составе проектно-изыскательской деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра; - разрабатывает и утверждает инструкции, методические и нормативно-технические документы и отраслевые стандарты по вопросам, отнесенным к ее ведению; - обеспечивает проведение метрологического контроля, участвует в работах по стандартизации и сертификации средств измерений, используемых для проектно-изыскательской деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра; - внедряет в практику результаты научно-исследовательских и опытно- конструкторских работ, новую технику и технологии; - обеспечивает функционирование и совершенствование системы учета, отчетности и государственной статистики по вопросам, отнесенным к ее ведению, организует межведомственное информационное взаимодействие в сфере своей деятельности; - публикует информацию о земельных участках, находящихся в фонде перераспределения земель; - осуществляет в пределах своей компетенции мероприятия по мо-билизационной подготовке и гражданской обороне; - разрабатывает в пределах своей компетенции перечень сведений, составляющих государственную тайну, обеспечивает их защиту; - разрабатывает и реализует программы и планы подготовки, переподготовки и повышения квалификации кадров для организаций, находящихся в ведении службы; - проводит ревизии и проверки финансовой и хозяйственной деятельности территориальных органов службы и организаций, находящихся в ее ведении; - обеспечивает проведение мероприятий в области охраны труда, осуществляет методическое руководство службами охраны труда в территориальных органах службы и организациях, находящихся в ее ведении, разрабатывает и реализует отраслевые целевые программы по улучшению условий и охране труда и контролирует их выполнение. Результатом применения новых информационных технологий является предоставление пользователю интересующих его данных по регистрации, количественному и качественному учету, экономической оценке земли в виде информационных услуг на базе информационных баз данных. При этом определяются как события, записи или инструкции, представленные в любой конвенционной форме, выражающие любую информацию и пригодные к компьютерной обработке. [11] Для целей управления земельными ресурсами на любом административно-территориальном уровне необходим комплекс земельно-кадастровых данных, так как все иерархические управленческие ступени имеют потребность в сведениях о пространственных характеристиках территории и совокупности количественных и качественных показателей земельных участков. Переход в 2000 году к новой технологии ГЗК, (в соответствии с Федеральном законом «О государственном земельном кадастре» [31]) позволяет в настоящее время обеспечить достоверными данными органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Достоверными также являются данные государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий и земель поселений. Решение остальных задач осуществляется на основе данных, сформированных земельной службой в годы, предшествующие переходу на новую технологию ведения ГЗК (до 2000 года). Если не изменить состав документов ГЗК и не уточнить технологию ведения ГЗК, то через два-три года эта земельно-кадастровая документация потеряет свою актуальность. Это связано с тем, что в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» в понятие земельного кадастра не были включены такие составные части, как количественный и качественный учет земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель. Согласно этому Закону ГЗК – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в процессе ГКУЗ. Технология ГКУЗ не предусматривает включения в базу данных ГЗК сведений о количестве и качестве земельных угодий и экономической оценки земель. Состав сведений ГЗК ограничен данными о местоположении земельного участка, правовом режиме и площади земельного участка и его частей (объектов недвижимого имущества и обременений). [31] Важнейшим положением ГЗК является комплексность кадастровой информации. Она характеризует единство информации в рамках иерархической структуры земельного кадастра. Это означает, что нельзя говорить о критериях обоснования и выбора показателей земельного кадастра какого-то одного административно-территориального уровня вне связи с критериями других уровней. Иерархические уровни, принципы формирования ГЗК и основные формы земельно-кадастровой документации позволяют выделить четыре группы в системе земельно-кадастровых показателей: правовые (юридические), количественные, качественные и стоимостные (народно-хозяйственная ценность).
1. Варламов А.А., Гальченко С.А. «Земельный кадастр. Государственная регистрация и учет земель», Т. 3. М.: КолосС, 2004.- 392 с. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января 2006 г., 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля 2006 г.). 3. Годовой земельный отчет по Енотаевскому району «О наличии земель и распределении их по категориям, угодьям, собственникам, землепользователям по состоянию на 01.01.2006 года». // Государственный архив территориального (межрайонного) отдела № 2 по Енотаевскому району. 4. Годовой земельный отчет по Енотаевскому району «О наличии земель и распределении их по категориям, угодьям, собственникам, землепользователям по состоянию на 01.01.2007 года». // Государственный архив территориального (межрайонного) отдела № 2 по Енотаевскому району. 5. Губин Н.М., Туктаров Б.И., Лысов А.В. и др. Земельный кадастр / Учебное пособие, Саратов ФГОУ ВПО “Саратовский ГАУ“, 2002 – 272 с.; 6. Журнал Земельный вестник России № 3 2004 г.; Москва с.16; 7. Журнал Земельный вестник России, № 1 – 2004 г., Москва № 4 – 2003 г.; с. 34; 8. Закон об охране окружающей природной среды от 19.12.1991 г. 9. Земельный кодекс Российской Федерации //Официальный текст. Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 г. М.: «Издательство ЭЛИТ», 2003 г., 80 с. 10. Конституция Российской Федерации // Официальный текст по состоянию на 01.10.1997. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. М.: Издательство «Экзамен», 2005. – 64 с. - М.: НОРМА, 1997. 11. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. «Управление земельными ресурсами» Учебное пособие, Питер 2005 г.; с. 161 12. Научно-практический ежемесячный журнал // Землеустройство. Кадастр и мониторинг земель // № 1 2007 г. Москва, с. 48. 13. Организация кадастрового учета земель в России. Справочное пособие. – М.: Федеральная служба земельного кадастра России, 2002 г., 256 с. 14. Положение о государственном земельном контроле Утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2002 года №833; 15. Положение о государственном земельном контроле. Утверждено постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. № 833. 16. Положение о территориальном (межрайонном) отделе № 2 Утверждено приказом Управления Роснедвижимости по Астраханской области от 15 февраля 2005 года №4-П; 17. Постановление Главы администрации Астраханской области от 16.04.2002 г. № 162 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий административных районов Астраханской области». 18. Постановление Главы администрации Астраханской области от 23.07.2002 г. № 341 «Об утверждении областной целевой программы “Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости Астраханской области на 2003-2007 годы». 19. Постановление Главы администрации Астраханской области от 28.08.2002 г. № 416 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Астраханской области». 20. Постановление Правительства Астраханской области от 03.03.2005 г. № 9-п «О мерах по вовлечению в оборот земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности, и повышении эффективности их» 21. Постановление Правительства Астраханской области от 06.04.2006 г. № 88-п «О мерах по вовлечению в оборот земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности, и повышении эффективности их налогообложения и внесении изменений в постановление Правительства Астраханской области от 03.03.2005 N 9-П» 22. Постановление Правительства РФ от 13.09.2005 г. № 560 «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)». 23. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000г. № 660 « Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». 24. Правила предоставления сведений государственного земельного кадастра (утверждены Правительством РФ от 2 декабря 2000г. № 918). 25. Приказ Федеральной службы Земельного кадастра России «О кадастровом делении территории Российской федерации» от 14 мая 2001 года № П/89. 26. Приказ Федеральной службы Земельного кадастра России «О кадастровом делении территории Российской федерации» от 14 мая 2001 года № П/89. 27. Распоряжение Правительства Астраханской области от 21.11.2006 г. № 528-р «О проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Астраханской области» 28. Социально-экономическое положение МО «Енотаевский район» (январь – декабрь 2006 года). // Енотаевский межрайонный отдел государственной статистики; 29. Федеральный Закон № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“. 30. Федеральный Закон № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре объектов недвижимости». 31. Федеральный Закон № 28-ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре».
