Современные экономические отношения предполагают наличие такой ка-тегории как недвижимое имущество, с функционированием которого связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организа-ции. Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный прак-тический оборот сравнительно недавно. Однако, проблема управления недвижимым имуществом как теоретиче-ская, так и практическая находится в сфере внимания ведущих ученых и управ-ленцев. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важ-нейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики не-движимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской дея-тельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и от-дельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Не-движимость составляет значительную часть государственной и муниципальной собственности, а управление недвижимостью является относительно новым для России видом деятельности. Цель дипломной работы – разработка практических мероприятий по улучшению управления муниципальной недвижимостью, в части относящейся к нежилым помещениям. В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи: 1. рассмотреть теоретические основы процесса управления недвижимым имуществом; 2. выявить основные пути совершенствования управления муниципаль-ным недвижимым имуществом; 3. дать общую характеристику Северного территориального агентства по управлению муниципальным недвижимым имуществом Северного ад-министративного округа г. Москвы; 4. проанализировать состав и структуру муниципального недвижимого имущества Северного административного округа; 5. проанализировать учет муниципального недвижимого имущества в го-родском реестре, состояние фонда нежилых помещений Северного ад-министративного округа, организацию сдачи нежилых помещений в аренду в Северном административном округе, организацию передачи в оперативное управление нежилых помещений Северного администра-тивного округа, организацию передачи в хозяйственное ведение нежи-лых помещений Северного административного округа, доходы в мест-ный бюджет от деятельности Северного территориального агентства 6. разработать и проверить на эффективность проектно – практические мероприятия; 7. описать правовое обеспечение дипломного проекта. Рассматриваемая проблема затронута в трудах известных отечественных авторов, таких как И.Т. Балабанов, И.Л. Артеменков, Н.Г. Волочков, С.В. Ор-лов, Ю.А. Цыпкин, О.Е. Кутафин, В.И. Фадеев и др. В ходе выполнения данной работы были использованы различные обще-научные и специфические методы. Объектом данной работы является процесс управления муниципальной недвижимостью. Предметом исследования является механизм управления не-жилыми помещениями как частью муниципального недвижимого имущества.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
1.1. Муниципальное недвижимое имущество
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущест-во») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами граждан-ского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4) в связи с установлением статуса частной собствен¬ности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окон-чательно зако¬нодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Феде-рации (ст. 130) 30 ноября 1994 г. Понятие недвижимости является синтезом, суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном че-рез объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (не-движимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (табл. 1). В общем случае недвижимость — это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их на-значению невозможно. В то же время российские законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воз-душные и морские суда и др.) не по родовым или признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов [5, c.87]. В теории и практике следует понятие недвижимого имущества как мате-риального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и соци-альных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис.1). Таблица 1 Объекты недвижимости № п/п Отдельные объекты Сложные объекты 1. 2. 3. 4.
5. Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Все, что прочно связано с землей, в том числе: Леса; Многолетние насаждения; Здания; Сооружения Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной ре-гистрации: Воздушные и морские суда; Суда внутреннего плавания; Космические объекты Иные предметы, наделенные ста-тусом недвижимости по закону Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки - здания и сооружения -инвентарь и оборудование -сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; -нематериальные активы; -информация; - другие -исключительные пра-ва
Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный ком-плекс отношений
1.2. Состав муниципального недвижимого имущества
В состав муниципальной собственности входит недвижимое имущество – объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 п.1 ГК РФ). Из вышеприведенного перечня к этой категории относятся: 1. Земля 2. Жилой фонд 3. Объекты инженерной инфраструктуры 4. Нежилые помещения Рассматривать вопросы земельных отношений в отсутствии их разграни-чении преждевременно. На рассмотрение ГосДумы внесен проект, по которому разграничение собственности на землю предполагается провести по схеме: зем-ля под объектом недвижимости федеральной собственности или приватизиро-ванным из федеральной собственности закрепляется за Федерацией, под госу-дарственным объектом субъекта федерации или приватизированным из собст-венности субъекта федерации – за субъектом федерации, остальная территория муниципального образования переходит в собственность органов местного са-моуправления [32, c.59]. Параллельно с этим проектом существует другой, согласно которому соб-ственность земли под объектом недвижимости определяется собственностью самого объекта или собственностью, из которой этот объект был приватизиро-ван. Разграничение же собственности на остальную территорию муниципаль-ного образования предполагается ввести позже отдельным законодательным актом. За пользование природными ресурсами, расположенными на территории муниципального образования, органы местного самоуправления вправе полу-чать плату, в т.ч. в натуральной форме (ст.40 Закона «Об общих принципах…»). На практике использование земельного ресурса в интересах муниципаль-ного образования можно выделить следующее: 1. Арендная плата за сельскохозяйственные земли 2. Арендная плата за земли сельхозназначения 3. Возмещение сельскохозяйственных потерь 4. Земельный налог 5. Плата за недра. На примере Мытищинского района можно сказать, что до-ходы местного бюджета от различных поступлений за землю составляют 5%. Ко второй категории относятся жилые дома и помещения (квартиры, комнаты), предназначенные для проживания. Эти помещения подразделяются по своему назначению и виду собственности: 1. жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания собственников и членов их семей; 2. жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам коммерческого найма (аренды) используемые для проживания граждан; 3. жилые помещения муниципальной собственности, сдаваемые по договорам социального найма и используемые для проживания граждан; 4. жилые помещения специального назначения (интернаты, дома престарелых, общежития) муниципальной собственности, предназначенные для прожива-ния отдельных категорий граждан; 5. ведомственный жилой фонд, находящийся в собственности или на балансе различных предприятий, согласно Указа Президента № 166 от 05.11.91 « О первоочередных мерах по обеспечению деятельности органов управления российских городов» должен быть передан в муниципальную собственность. В целом по стране этот процесс уже завершен, поэтому рассматривать дан-ную категорию жилого фонда уже не имеет смысла в силу ее отсутствия как таковой. Основными задачами в повышении эффективности использования жило-го фонда является, с одной стороны снижение затрат на его содержание, с дру-гой стороны, повышение качества обслуживания. Большие возможности лежат в области пересмотра структур органов управления и обслуживания жилья. Не секрет, что многочисленное чиновничество и надстроечные структуры вокруг ЖКХ съедают огромную часть средств, выделяемых на содержание жилого фонда, поэтому их сокращение снизит затратную составляющую материалов и расценок за производимые работы. Не исключено, что здесь могут быть резер-вы снижения затрат. Также нельзя игнорировать возможности заключения управляющими органами муниципального образования договоров на обслужи-вание жилого фонда с коммерческими организациями, которые в конкурентной борьбе повысят качество выполняемых работ [11, c.52]. Учитывая, что подавляющее число домов построено 30 лет назад и более, остро встает вопрос о капитальном ремонте жилья. Такие работы проводят спе-циализированные строительные фирмы по договорам с муниципальными управлениями ЖКХ, так как ЖЭУ с подобными задачами справиться не могут в силу отсутствия техники и опыта проведения таких работ. Особенно волнует тот факт, что инженерные сети по обеспечению ком-мунального обслуживания района – третья категория недвижимого имущества – изношены на 70-100%. На их восстановление требуются огромные средства, которых в местном бюджете всегда не хватает. И к чему может привести нев-нимание к состоянию инженерных коммуникаций показала зима 2000-2001 гг. в Приморье, когда теплоцентрали не выдержали холодов. Поэтому эффектив-ность использования инженерных сетей вплотную примыкает к проблеме эф-фективности содержания жилого фонда и скорее напоминает проблему эффек-тивности использования средств местного бюджета. К четвертой категории недвижимости относятся нежилые здания, встро-енно-пристроенные помещения к жилым домам, сооружения. По своему назна-чению нежилой фонд подразделяется на : 1. помещения социально-бытового назначения (бытовое обслуживание населе-ния, торговля), 2. культурно-образовательного назначения (библиотеки, детские сады и ясли, школы для работы с детьми и подростками, художественные и музыкальные учреждения и т.д.),
1. Конституция Российской Федерации 2. Гражданский кодекс Российской Федерации 3. Земельный Кодекс Российской Федерации 4. Лесной кодекс Российской Федерации 5. Водный кодекс Российской Федерации 6. Градостроительный Кодекс РФ 7. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ 8. Воздушный Кодекс РФ 9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ 10. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 11. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю“ 12. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре“ 13. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ “О землеустройстве“ 14. Закон РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-I “О космической деятельности“ 15. Стандарты оценки обязательные к применению согласно Постановления Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519 16. Постановление Главы администрации Московской области от 29.04.1996 N 176-ПГ “О нормативных актах по вопросам управления и распоряжения государственным имуществом» 17. Распоряжение Губернатора Московской области от 26 августа 2002 г. N 757-РГ “Об изменении базовой ставки арендной платы“ 18. Энциклопедия Российского законодательства «Гарант» 19. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России» М. ФиС 1996г. 20. Гровер Р. Соловьев М. Введение в управление недвижимостью – М. «Паритет», 1997 г. 21. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости . – М. Финансы и Статистика, 2002. 22. Шнипер Р.И Региональные проблемы Рынковедения: Экономический аспект- М. Инфра-М 1995 23. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости – Спб. 1999. 24. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. – М. 1997. 25. Реестр оценщиков и оценочных фирм 1998-1999 – М., РОО, 1998. 26. Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости, М. РЭА, 1996г 27. Федоров А.Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М. «Дело» 1998 г. 28. Федоров А.Е. Стоимость недвижимости М. «Книга и бизнес» 2002 г. 29. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. М. «Городская собственность» 1999. 30. Тихонов С. Оценка недвижимости страховой компании//Экономика и жизнь, №3, 1996. 31. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М. 1997г 32. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости – М. Инфра-М 1996г 33. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. «Проспект» М. 2002г. 34. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин Постатейные Комментарии к Земельному кодексу РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 35. В.И. Лоскутов Экономические и правовые отношения собственности «Феникс» Ростов-на-Дону 2002г. 36. С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин Рыночная оценка имущества города: М. «Юнити» 2002г. 37. И.А. Рахман. Развитие рынка недвижимости в России: М. «Экономика, 2000г. 38. Е.С. Озеров Формирование пространства характеристик объектов и окружающей среды в системе управления недвижимостью Журнал «Проблемы недвижимости» № 1 2001г. 39. Полянский А.И, Соловьев М.М., Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости Журнал “Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование“ Номер 4 (9) 2001. 40. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд. СПбГТУ, 1997.
