20087 Развитие ипотечного кредитования (на примере деятельности банка ВТБ 24)
Содержание
Введение…………………………….…………………………………………..…3 ГЛАВА 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования …………..…..7 1.1. Ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций …………………………...……………………………………………...7 1.2. Нормативно-правовые аспекты ……………………………………............16 1.3. Проблемы ипотечного кредитования в РФ ……………………….............23 ГЛАВА 2. Анализ ипотечного кредитования на примере Банка “-“…..……...31 2.1. Общая характеристика банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций………………………...…………..…..31 2.2. Анализ ипотечной программы банка и эффективности ипотечного кредитования………………………….……………………………………….....44 2.3. Технология организации ипотечного кредитования в банке………….....56 ГЛАВА 3. Совершенствование ипотечного кредитования в банке ОАО «-»..69 3.1. Разработка предложений по развитию ипотечного кредитова-ния……....69 3.2. Прогноз эффективности реализации предложений…………………….78 3.3. Новые информационные технологии при организации ипотечного кредитования в банке……………..……………………………………..............82 Заключение………………………………………………………………............91 Список литературы……………………………………………………………...96 Приложения…………………………………………………………………….100
ВВЕДЕНИЕ
С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приоб-ретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значи-мость выбранной темы выпускной квалификационной работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достой-ное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополне-ния жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. При остром недостатке источников финансирования жилищного строи-тельства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государствен-ной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Объектом работы является Банк “-“ Предметом исследования выступают экономические отношения, склады-вающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретиче-ские основы и механизмы формирования ипотечного жилищного кредито-вания. Целью исследования работы является рассмотрение ипотечного кредито-вания на примере Банка “-“ и разработать рекомендации, способствующие совершенствованию ипотечного кредитования. Для достижения поставленной целей необходимо решить следующие задачи: - рассмотреть ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций; - описать нормативно-правовые аспекты; - выявить проблемы ипотечного кредитования в РФ; - дать общую характеристику банка, анализ структуры активов, доходов и расходов, анализ активных операций; - проанализировать ипотечную программу банка и эффективность ипо-течного кредитования; - изучить технологию организации ипотечного кредитования в банке; - дать прогноз эффективности реализации предложений; Работа состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе - ресурсного потенциала коммерческих банков в рыноч-ных условиях. Во второй главе - практической, на основании бухгалтерской отчетности банка проводится анализ ипотечного кредитования на примере Банка “-“ выявляются тенденции рассчитанных показателей. В третьей главе даются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования банка. Теоретической и методологической основой выпускной квалификацион-ной работы послужили работы ведущих отечественных и зарубежных спе-циалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М.Ланцов, Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и многих других. Методика исследования. В работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий. Практическая значимость работы. Полученные в работе результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране. Анализ проведен по данным статистической, бухгалтерской и финансо-вой отчетности банка. За период анализа выбран временной период 2008-2009 гг. При написании данной работы была использованы учебные пособия та-ких авторов, как Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и др., Дипломный проект написан на основании теории по данным проблемам, изложенных в монографиях, статьях российских авторов. Использованы Федеральные законы ЦБ РФ и другие нормативные акты.
ГЛАВА 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования
1.1. Ипотечное кредитование как современное направление кредитных операций
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты. 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкрет-ных условиях нецелесообразны. 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом : • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; • функция обеспечения возврата заемных средств; • функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; • функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита. 1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога мо-жет выступать недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кре-дит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого поме-щения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. 2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. 3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер. 4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банков-ской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие: • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья; • величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период; • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор ис-пользует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит : • увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; • активизировать рынок жилья; • вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; • привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюд-жетные финансовые ресурсы; • обеспечить развитие строительного комплекса; • оживить экономику страны в целом. Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая зе-мельную собственность, является одной из форм кредитова¬ния, активно ис-пользуемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Зе-мельная собственность вовлекает в систему ры¬ночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, на¬селение, имеющие в собственности приватизированные квартиры, зе¬мельные наделы, жилой фонд. Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государствен-ных источников финансирования потребностей предприятий, фирм и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресур¬сов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. Система ипотечного кредитования включает два направления : - непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению; - продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ре¬сурсов для кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вто-рым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотеч¬ных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпус-кающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют полу¬чать долгосрочный и стабиль-ный доход на инвестиции. По обязатель¬ствам некоторых финансовых компа-ний за рубежом гарантом высту¬пает государство, что повышает их надеж-ность. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жи¬лье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процент¬ные ставки по кре-дитам. Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя опе¬рации на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно моби¬лизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, вы¬давая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка. В целях расширения использования средств населения и иных внебюд-жетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента уста¬новлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при прове¬дении строительства жилых домов, отведенный в установленном по¬рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финан¬совые средства граждан Российской Федерации с использованием жи-лищных сертификатов. Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индек¬сируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их соб¬ственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертифика¬та указывается при его выпуске и остается неизменной в течение уста-новленного срока действия жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищ¬ного сертификата. Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах об¬щей пло-щади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок дей¬ствия. В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отве¬денный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объек¬том привлечения средств, а также юридические лица, которым в уста¬новленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязатель¬ства по ним перед собственниками жилищных сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах об-щей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на зак-лючение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры. Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником заключить договор купли-продажи квартиры с собственни-ком сертификата; погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата. Если эмитент не может осуществить погашение жилищных серти¬фикатов, то это должен сделать гарант, заключение договора с кото¬рым обязательно для эмитента. Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости -ипотеки. Развитие ипотеки невозможно без существования собственника пред¬мета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая усло¬вия для осуществления операций с недвижимостью и землей. В Консти¬туции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельно¬сти, приватизации и т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования. В российском законодательстве ипотекой признается залог предпри¬ятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредствен¬но связанно-го с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполне-ния залогодателем обязательства получить удовлетво¬рение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использовать¬ся в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обяза¬тельства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита. К категории недвижимости относится земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома, дороги). Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основ¬ного долга и процентов по нему, возмещение убытков и затрат, связан¬ных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение расходов по реализации предмета ипотеки. Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегист¬рирована ипотека.
1. Федеральный закон РФ «О Центральном Банке РФ (Банке России)» от 26.04.95г., №86-ФЗ (в ред. от 10.07.2005г. № 86-ФЗ, с изменениями и дополнениями от 18.07.2008г.) 2. Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 03.02.96г., №17-ФЗ (в ред. от 21.03.2005г. №31-ФЗ с изменениями и дополнениями от 21.07.2008г. №106-ФЗ) 3. Федеральный закон РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2006г., №173-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 18.07.2008г.) 4. Гражданский кодекс РФ - часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ, часть вторая от 26.01.96г. №13-ФЗ, часть третья от 26.11.2004г. №146-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 10.01.2009г.) 5. Налоговый кодекс РФ (с изменениями и дополнениями от 20.10.2008г.) 6. Положение ЦБ РФ «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории РФ от 09.10.2005г. №199-П (с изменениями и дополнениями от 01.06.2007г.) 7. Положение ЦБ РФ «О безналичных расчетах в РФ от 03.10. 02г., №2-П (с изменениями и дополнениями от 11.06.2007г.) 8. Указание ЦБ РФ «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в РФ между юридическими лицами по одной сделке» от 14.11.2004г. № Ю50-У. 9. Указание ЦБ РФ «О рекомендациях по информационному содержанию и организации WEB-сайтов кредитных организаций в сети «Интернет» от 03.02.2007г. №16-Т 10. Федеральный закон от 16 июля 2001 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2004 г., 11 февраля, 24 декабря 2005 г., 5 февраля, 29 июня 2007 г.); 11. Федеральный закон Российской Федерации 30 декабря 2007 года N 218-ФЗ «О кредитных историях» 12. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2007 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 13. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 года, N 192-ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» 14. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2007 года, N 193-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» 15. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 2001 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 16. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2001 г. N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах». 17. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 2000 г. N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию». 18. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 «О жилищных кредитах»; 19. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов». 20. Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 2000 г. N 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья». 21. Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 2000 г. N 937. 22. Алексеев Ю. Динамичное развитие ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2008, №4. 23. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие, 2004. 24. Банковское дело / под ред. Г.Н. Белозеровой и Л.П. Кровелецкой. – СПб.: Питер, 2007. 25. Банковское дело: Учебник / Под ред. Г.Г. Коробовой. – М.: Экономистъ, 2008. 26. Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие.- М.: Финансы и статистика, 2004. 27. Игнатов Л. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: МГТУ им. Баумана. 2006 28. Казаков А. Проблемы развития ипотечного кредитования на современном этапе //Рынок ценных бумаг, 2007, №3. 39. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование.- М.: Дашков, 2007. 30. Лаврушин О.И. Банковское дело. – М., “Финансы и статистика“, 2008. 31. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – М.: Юридический центр Пресс, 2006 32. Объем ипотечных кредитов, выданных банками России // Бюллетень банковской статистики, 2008. –№1(17). 33. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. – М.: Экономика, 2007. 34. Основные показатели ипотечных кредитов// Вестник Банка России, 2008.- №2. 35. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: БДЦ-пресс, 2007. 36. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования.- М.: Дашков, 2008. 37. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер Принт, 2008 38. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека, 2008, №5. 39. Семибратова О.И. Банковское дело.- М.: Академия, 2007. 40. Смирнова А. Оценка в системе ипотеки // Недвижимость и ипотека, 2008, №2. 42. Хисаметдинов А. Новые возможности для ипотечных банков// Недвижимость и ипотека, 2008, № 7. 43. Сайт: www.rusipoteka.ru 44. Сайт: www.credits.ru 45. Сайт: www.vtb.ru
