Глава 1. Общетеоретические основы ипотечного кредитования 7 1.1. Сущность ипотечного кредитования. Ипотека как экономическая категория 7 1.2. Исторические аспекты развития ипотечного кредитования в России 12 1.3. Организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования 20 Глава 2. Рефинансирование ипотечного кредитования в РФ 25 2.1. Текущее состояние ипотечного кредитования в России 25 2.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования 39 2.3. Виды рисков при ипотечном кредитовании 41 2.4. Страховая защита от рисков ипотечного кредитования 48 2.5. Рефинансирование ипотечных кредитов 57 Глава 3. Пути повышения эффективности рефинансирования ипотечного кредитования 69 3.1. Совершенствование законодательного регулирования 69 3.2. Совершенствование механизма рефинансирования ипотечного кредитования 73 3.3. Деятельность риэлторских фирм в сфере заключения договора ипотеки на примере Агентства недвижимости «ИНКОМ-недвижимость» 84 Заключение 92 Список литературы: 96
Введение
Актуальность темы. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. В странах Евросоюза до 80 % всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40 лет). Кредитные проценты меняются под воздействием макроэкономических процессов. В основе ипотеки находится государственная система оценки и дальнейшей переоценки недвижимости. Кадастровая (нормативная) оценка служит основанием для исчисления налога на недвижимость и служит объективной мерой величины ипотечного кредита. В случае неуплаты кредита, ипотечный банк имеет возможность принудительной продажи заложенной недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг – ипотечных облигаций, которые весьма надежны. Ипотека в России проходит качественно новый этап своего развития, а именно комплексную оптимизацию ипотечных кредитных продуктов и как следствие их доступность. По данным банка России, если в 2004 году только 9% семей имели возможность приобрести жилье по социальным стандартам самостоятельно и с помощью заемных средств, то в прошлом году этот показатель возрос уже до 11%. А на 2010 год намечено достижение уровня 30%. За последние полтора года ипотечные ставки сократились в среднем на 2%. Средние ставки займов на покупку готового жилья в валюте опустились до 10-11% годовых. Рублевые кредиты подешевели до 12-14% годовых. Ставки по кредитам на покупку строящегося жилья снизились до 13-15% в валюте и 16-18% в рублях. Национальным жилищным проектом предусмотрено снижение процентной ставки по рублевым кредитам до 11% в 2007 году и до 10% в 2008 году. В то же время развитию ипотеки мешает ряд проблем. Больше всего ипотечные брокеры и риэлторы довольны услугами банков: сейчас банки, идя навстречу покупателю квартиры, сократили срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита до одного дня, а то и до нескольких часов. К сожалению, аналогичной политикой не могут похвастать страховые и оценочные компании. Деятельность последних значительно увеличивает срок всей сделки, делая ипотечных покупателей еще менее привлекательными партнерами по сделке по сравнению с покупателями с “живыми“ деньгами. Еще одной серьезной проблемой, которая мешает развитию ипотеки в стране, является рост цен на недвижимость – причем это происходит не только в Москве, но и в других крупных городах России. Чтобы сделать ипотечного покупателя таким же привлекательным для продавца квартиры, как покупатель с “живыми“ деньгами, надо существенно сократить срок ипотечной сделки. В идеале – сделка по купле-продаже квартиры с использованием механизма ипотеки должна быть такой же по времени, как без ипотеки. Пока такое условие не будет выполняться, ипотечные покупатели по-прежнему будут самыми малопривлекательными партнерами для продавца квартиры. Между тем, ипотечная сделка отличается от обычной значительно большим числом необходимых операций. Так, для покупки квартиры по ипотеке надо провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить титул квартиры, застраховать три вида рисков. Кроме того, заемщик на всех этапах совершения ипотечной сделки должен находиться в руках одного универсального специалиста. Как выяснили опытным путем риэлторы, нельзя разделять сделку на этапы, выполняемые силами различных организаций и экспертов. Вышеперечисленные факторы значительно препятствуют развитию ипотечного рынка в таком крупном городе, как Санкт-Петербург. Ипотечный покупатель заинтересует продавца петербургской квартиры в последнюю очередь. С этим связано то, что объем ипотечных сделок не так высок, как мог бы быть. Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятия им специальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье. Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фондов, наличия постоянного источника финансирования, включая так называемые “длинные деньги“. Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функциональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий, государственной регистрации объекта залога, правильной оценки рисков, создания определенных технологий привлечения средств, особенного подхода к выбору ипотечных инструментов и технологий, обязательной большой предварительной работы с клиентом (андеррайтинг) и т.д. Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д. Целью данного дипломного исследования является исследование механизмов рефинансирования ипотечного кредита. В рамках дипломной работы будут решены следующие задачи: • Проведен анализ сущности ипотечного кредитования; • Изучены организационные основы системы ипотечного жилищного кредитования; • Рассмотрено современное состояние ипотечного жилищного кредитования в России и перспективы его развития; • Исследованы виды рисков при ипотечном кредитовании; • Исследованы механизмы рефинансирования ипотечного кредитования. • Рассмотрены механизмы страховой защиты от рисков ипотечного кредитования; • Предложены пути повышения эффективности управления риском в ипотечном кредитовании. Предметом исследования является ипотечный рынок России. Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
Глава 1. Общетеоретические основы ипотечного кредитования
1.1. Сущность ипотечного кредитования. Ипотека как экономическая категория
Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем. Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры). Преимущества ипотечного кредитования: • возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; • получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры; • возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; • возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; • выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год); • получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита. В экономическом смысле под ипотечным рынком понимается рынок, где обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под обеспечение недвижимостью . Исходя из этого определения, операции на ипотечном рынке имеют следующие особенности: • долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); • обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства; • относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; • низкая доходность ипотечных ценных бумаг; • высокая надежность ипотечных ценных бумаг; • наличие государственного контроля за операциями; • государственная поддержка заемщиков и кредитных организаций. Таким образом, в отличие от рынка недвижимости, который является, по сути, частью товарного рынка, ипотечный рынок выступает в большей степени как разновидность финансового рынка. С этой точки зрения его основной целью является предоставление, перелив и использование капитала с целью инвестирования в недвижимость . Так же как и рынок недвижимости, ипотечный рынок через изменение своих показателей способен оказать влияние на динамику показателей, характеризующих общее состояние экономики. Если рассматривать равновесную двухпериодную экономическую систему, в первом периоде которой происходит выдача ипотечного кредита домохозяйству с целью приобретения недвижимости для личного проживания, а во втором - возврат кредита, то динамика показателей потребления, сбережения и национального дохода будет выглядеть следующим образом. Получение кредита и приобретение недвижимости вызовет рост потребления жилищных благ. Поскольку недвижимость приобретается на кредитные средства, изменения объема автономного потребления не произойдет. Тем не менее, общий объем потребления домохозяйства в первом периоде возрастет. В связи с тем, что при приобретении недвижимости на кредитные средства часть стоимости недвижимости заемщик-домохозяйство вносит из собственных сбережений (30-50%), то объем его сбережений в первом периоде сократится. Если же недвижимость рассматривать в качестве актива, часто - крупнейшего актива домохозяйства, получаемого в первом периоде в полном объеме (100%), то налицо будет суммарный рост объема сбережений. В итоге в первом периоде доход экономической системы также возрастет. Во втором периоде, на этапе возврата кредита, потребление домохозяйства снизится из-за необходимости выплаты процентов, в то время как уровень сбережений останется неизменным. Следовательно, совокупный доход второго периода, также сократится. В реальной экономике, когда существует множество домохозяйств, часть которых берет кредиты, а другая отдает в течение одного и того же периода, рост доходов первой категории домохозяйств (берущих кредит) будет компенсироваться сокращением доходов второй категории домохозяйств (отдающих кредит). Таким образом, итоговый совокупный доход экономической системы будет оставаться неизменным: у →const. Рост или сокращение национального дохода может произойти в случае общего изменения экономической конъюнктуры, которое, через изменение ставки процента или других макроэкономических показателей, окажет воздействие на спрос домохозяйств на ипотечные кредиты. Помимо заемщиков-домохозяйств, имеющих целью приобретение на кредитные средства недвижимости, которая будет служить обеспечением по кредиту, на ипотечном рынке присутствуют и другие категории субъектов. К ним относятся: • банк, стремящийся максимизировать прибыль и дивиденды акционеров через участие в долгосрочном кредитовании; • инвестор, стремящийся диверсифицировать риски в своем портфеле путем вложения средств в низкорисковые ипотечные ценные бумаги; • государство, создающее условия для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляющее контроль за операциями на ипотечном рынке и поддержку отдельных категорий заемщиков . С позиции финансового рынка, в роли субъектов ипотечного рынка выступают: вкладчики, т.е. первичные кредиторы, или первичные источники капитала; кредиторы - сберегательные депозитные институты; посредники вторичного рынка; кредиторы, не являющиеся депозитными институтами, и конечные потребители капитала в сфере недвижимости. Для осуществления операций по ипотечному кредитованию необходимо наличие средств в объемах, достаточных для соответствия принципу долгосрочности. Существует два основных вида ресурсов. Во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков. Если речь идет об универсальном коммерческом банке, то средства вкладчиков выступают прямым источником для ипотечных операций банка. Однако возможен и другой вариант, когда депозиты населения рассматриваются в качестве накопительных счетов в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах, из которых в дальнейшем осуществляется долгосрочное кредитование самих вкладчиков по закрытой схеме (как в немецкой модели стройсбережений). Во-вторых, возможно получение средств для ипотечного кредитования из так называемых «оптовых» источников (wholesale funds). К ним относятся средства пенсионных, страховых и других крупных фондов; кредитные линии и другие договоренности с одним или несколькими банками (используется в основном для ипотечных банков, создаваемых как дочерние предприятия коммерческих банков); средства, полученные в результате продажи ипотечных ценных бумаг крупным институциональным инвесторам. Как будет видно из дальнейшего анализа, именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам …………………………………………………………………….. …………………………………………………………………….. ……………………………………………………………………..
--------- Список литературы:
1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 2. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007) 3. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ 1. Конституция РФ 2. Налоговый кодекс РФ (НК РФ) часть 1 от 31.07.1998 N 146-ФЗ 3. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 21 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 3. Ст. 271. 4. Приказ Минюста России от 15.06.2006 г. «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти». 2006. № 27 5. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке“ (залоге недвижимости)“ в ред. Федерального закона от от 04.12.2007 N 324-ФЗ 6. Федеральный закон № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21 июля 1997 г. 7. Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. 8. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». 9. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст.44. 10. Marietta E.A. Haffner. Secondary Mortgage Markets in The USA and Netherlands, www.borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/ Haffner.pdf 11. Obey L. Financial Innovation in the Banking Industry. The Case of Asset Securitization // Garland Publishing, Inc. N.Y. & London, 2000 12. www.rusipoteka.ru. Актуальность на декабрь 2007 г. 13. Аналитические записки в 3-х частях. Серия «Ипотечное кредитование» / Под. ред. Е.В.Орешкович. - Киров: УПЦ «Март-2000», 2001. 14. Анисимов А.Н., Малеева А.В. Теоретические аспекты секьюритизации банковских активов / Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика». 2005. № 1. 15. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 3-е, стереотипное. М.: Статут, 2001. 16. Быстревский, С.В. Залог недвижимости (ипотека) и его государственная регистрация / СВ. Быстревский // Юридический аналитический журнал. 003.— Самара: Издательство «Самарский университет», 2003. - № 1(5). 17. Быстревский, С.В. Проблемы правоприменительной практики в сфере государственной регистрации договора ипотеки / С.В. Быстревский // Межвузовский сборник научных статей «Актуальные проблемы гражданского, предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса» / под ред. Е. А. Трещевой. - Самара: Издательство «Самарский университет», 2005. 18. Быстревский, СВ. Способы обеспечения исполнения кредитных обязательств: перспективы развития / СВ. Быстревский // Вестник Самарского государственного университета (гуманитарная серия). — Самара: Издательство «Самарский университет», 2006. — № 8 (48). 19. Бэнкс Рональд. Российская модель рынка недвижимости // Экономика сельского хозяйства России. - 1998. - № 4 20. Василенко П. Ипотечное кредитование и секъюритизация в Европе: последние тенденции. Март 2006 http://www.rusipoteka.ru/publications/vasilenko-1.htm 21. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости: теоретический курс. М., 1994. 22. Грушко В.І., Пилипченко О.І. Фінансові ризики. Навчальний посібник. – К.: Знання, 1998. 23. Грызенкова Ю.В., Цыганов А.А., Ямпольский Д.А. Кросс-продажи страховых продуктов для банковских заемщиков // Финансы и кредит. - 2006. -№23. 24. Гутин В.Б. Универсальные функциональные модули для построения моделей жилищной ипотеки // Экономика строительства. - 2001. - № 8. 25. Данные по всему рынку секьюритизации. European Securitization Forum. ESF Securitisation Data Report-Winter 2007, www.europeansecuritisation.com 26. Данным Moody’s. 27. Иванов О. Предложения по улучшению текущего законодательства в области ипотечного кредитования и секьюритизации, www.rusipoteka.ru/review/0407-review.pdf 28. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России // Журнал “Недвижимость и ипотека“, март 2005 29. Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис…. канд. юрид. наук. – М., 2000 30. Козлова Е.А. Комплексная страховая защита ипотечных отношений // Страховое дело. - №2. – 2007. 31. Коробов А. Кредитование долевого строительства. Страхование предмета залога. Апрель 2005 http://www.rusipoteka.ru/publications/standartrezv-1.htm 32. Крысин А. Государственная Дума, Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам. Март 2005 http://www.rusipoteka.ru/publications/krysin-3.htm 33. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис…. канд. юрид. наук. – М., 2005. 34. Лазарова Л.Б. Жилищный и ипотечный рынки. Научное издание. СПб.: изд-во СПбГУ, 2006. 35. Лазарова Л.Б. Ипотечное жилищное кредитование. Научное издание. Владикавказ: изд-во СОГУ, 2005. 36. Лазарова Л.Б. Организация системы ипотечного жилищного кредитования в Германии. // Проблемы и пути активизации экономического роста: Сб. науч. трудов. – Владикавказ: СОГУ, 2004. 37. Лазарова Л.Б. Особенности становления и развития ипотечного жилищного кредитования в США // Налоговый механизм регулирования экономического роста: Сб. науч. трудов. – Владикавказ: СОГУ, 2005. 38. Лимаренко В. Управление ипотечным кредитованием: стратегия развития в условиях переходной экономики //Инвестиции в России. - 2000. - № 8. 39. Марзаганов А.М. Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования: Дис…. канд. юрид. наук. – М., 2003 40. Материалы интернет-сайта Института экономики города -www.urbaneconomics.ru, 2002. 41. Нечаев В. Ипотека и ценные бумаги: изменения в законодательстве // Журнал “Рынок ценных бумаг“, март 2005 42. Путин В.В. О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем: Материалы заседания Президиума Государственного Совета. 19.04.05 г. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 40. 43. Селивановский А. Обеспечение исполнения обязательств на финансовых рынках// Журнал “Хозяйство и право“, № 2 и № 3, 2006 г 44. Селивановский А. Правовые риски ипотечного агента// Журнал “Хозяйство и право“, № 8 и № 9, 2005 г. 45. Семеняка А. Рынок доступного жилья – год спустя // “Банковское дело в Москве“, май 2005 46. Суворов Г. Ипотечные продукты с плавающей ставкой// Журнал “Рынок ценных бумаг“, февраль 2006 47. Туктаров Ю. Транширование ипотечных ценных бумаг//Журнал “Рынок ценных бумаг“, июнь 2006 48. Фасахова А. Последнее изменения в законодательстве об ипотечных ценных бумагах // Журнал “Рынок ценных бумаг“ (№19), октябрь 2006 49. Чепенко Е. Памятка по заключению договоров в долевом строительстве многоквартирных домов // АИЖК 50. Экономика и финансы недвижимости /Под ред. Ю.В.Пашкуса. - СПб.: Изд-во СПбГУ, 2006. 51. Ямпольский Д.А. Роль государства в повышении экономической и социальной эффективности страхования // Новые технологии в образовании, науке и экономике. (IX Международный симпозиум, Тенерифе (Испания)) - 2005. 52. Ярон Э., Санникова Т., Основные факторы, влияющие на рейтинг структурированных ценных бумаг// Журнал “Рынок ценных бумаг“, февраль 2006 53. Яшенков К.А. Ипотечные правоотношения в России: Дис…. канд. юрид. наук. – М., 2005
